A Lei pelo Direito à Moradia entra em vigor nesta sexta-feira, salvo o relativo aos incentivos fiscais aplicáveis no IRPF aos arrendamentos de inmuebles destinados a moradia, que iniciarão sua vigência o 1 de janeiro de 2024.
A norma, publicada na quinta-feira 25 no Boletim Oficial do Estado (BOE), arranca seu aplicativo depois de um periplo a mais de dois anos e entre críticas por parte de promotores, empresários, portais imobiliários e outras entidades, que consideram que esta lei não servirá para solucionar o problema da moradia em Espanha.
Um longo trâmite
O primeiro texto da Lei de Moradia, em forma de anteprojecto , aprovou-se pelo Conselho de Ministros em outubro de 2021, e uns meses mais tarde, em fevereiro de 2022, aprovou-se já como projecto de lei, passando ao Congresso para sua tramitação urgente.
Depois de meses de intensas negociações dentro do próprio Governo de coalizão e com os grupos parlamentares, o Congresso deu luz verde à Lei de Moradia o passado 27 de abril, enquanto o Senado fez o próprio o 17 de maio. Oito dias depois chegou ao BOE para sua entrada em vigor este 26 de maio. Trata-se da primeira Lei estatal de Moradia da democracia e é uma das reformas recolhidas no Plano de Recuperação, Transformação e Resiliência e um das metas lembradas com a Comissão Européia para o desembolso dos fundos Next Generation EU.
Limites ao aluguer
Entre outras medidas, a Lei de Moradia impõe novos limites à subida do preço do aluguer em toda Espanha, permite rebajar a figura de grande tenedor de moradia de dez a cinco inmuebles em determinados casos e impede a estes proprietários desahuciar a inquilinos vulneráveis sem um acto de conciliação ou arbitragem prévia.
Mais especificamente, a norma mantém o limite do 2 % para este ano na subida do aluguer e eleva-o até o 3 % em 2024 pára, dantes do 31 de dezembro do próximo ano, criar um novo índice de referência aplicável ao território à margem do IPC. Por outra parte, a lei rebaja de dez a cinco inmuebles o conceito de grandes tenedores e estende às pessoas físicas as restrições para arrendadores contempladas em zonas tensionadas.
Dificultar os desahucios para pessoas vulneráveis
Ademais, a nova lei introduz uma bateria de medidas para dificultar os desahucios de pessoas em situação de vulnerabilidade económica, especialmente quando o arrendador seja um grande tenedor de inmuebles. Deste modo, os desahucios não poderão realizar sem uma hora e uma data predeterminada.
Em matéria fiscal, estabelece-se uma melhora da regulação do Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF) para estimular o aluguer de moradia habitual a preços asequibles, através da modulación da redução do rendimento neto do aluguer de moradia habitual. Para isso, se estabelece nos novos contratos de arrendamento uma percentagem de redução do 50 %, que poderá se incrementar em função de determinados critérios -zona tensionada, reabilitação-.
Recarrego do Imposto de Bens Inmuebles
Também se introduz uma definição clara para que as Prefeituras possam aplicar o recarrego do Imposto sobre Bens Inmuebles àquelas moradias que levem vazias mais de dois anos, e sempre que o proprietário tenha um mínimo de quatro moradias em dita situação, salvo causas justificadas de desocupación temporária.
Assim mesmo, estabelece-se uma modulación do recarrego actualmente situado em 50 % da quota líquida do IBI que poderá atingir o 150 %, em função do tempo de desocupación e do número de moradias desocupadas do mesmo titular no termo municipal.
Incentivo de moradia asequible
Introduz-se o conceito de moradia asequible incentivada, como figura necessária para incrementar a oferta em curto prazo. Trata-se de outorgar benefícios de carácter fiscal ou urbanísticos a mudança de que as moradias de titularidade privada, incluídas as entidades do terceiro sector (associações, fundações), se destinem ao aluguer a preços reduzidos para aquelas pessoas cujo nível de rendimentos não lhes permite aceder a uma moradia a preço de mercado.
A Lei também contempla o impulso da moradia protegida em aluguer a preço limitado. Estabelece-se uma percentagem mínima do 50 % para moradia em aluguer dentro do solo de reserva para moradia protegida. Ademais, incrementam-se as percentagens de reserva de solo para moradia protegida, do 30 ao 40 % no solo urbanizable (actuações de nova urbanização), e do 10 ao 20% em solo urbano não consolidado (actuações de reforma ou renovação da urbanização).
Criação do conselho assessor de moradia
Na Lei também se estabelece a criação do Conselho Assessor de Moradia, para assegurar a participação de todos os agentes na elaboração e desenvolvimento das políticas de moradia.
Será um órgão colegiado de carácter técnico, assessor e consultivo do Estado para a programação das políticas públicas de moradia, que estará integrado por representantes dos diferentes Departamentos Ministeriais com concorrências relacionadas com a moradia, associações do terceiro sector e outras associações representativas de interesses afectados pela Lei, representantes empresariais e profissionais, do sector financeiro, bem como diferentes profissionais experientes em matéria de moradia, do âmbito universitário ou da investigação.
Protecção pública permanente de moradias protegidas
Estabelece-se a qualificação indefinida da moradia protegida, garantindo sempre, ao menos, um período de trinta anos. Fixam-se a nível estatal umas condições básicas que definem um regime de protecção pública permanente das moradias protegidas que se promovam sobre solo qualificado de reserva. No resto dos supostos, fixa-se um prazo mínimo de descalificación de 30 anos.
Ademais, reforça-se o papel dos registros de demandantes para o acesso à moradia protegida e a fixação dos critérios objectivos de adjudicação.
O sector imobiliário, crítico com a lei
Os portais imobiliários Pisos.com, Idealista e Fotocasa têm questionado a Lei de Moradia por conter "políticas coercitivas" em frente aos proprietários de moradia, obviando que "o verdadeiro elefante na habitação do mercado do aluguer é a falta de oferta".
Por sua vez, o Conselho Geral dos Colégios Oficiais de Agentes de Propriedade Imobiliária de Espanha (Coapi) tem qualificado à nova Lei de Moradia como um "collage de torpezas cortoplacistas". O presidente do Conselho Geral e do Coapi de Barcelona, Gerard Duelo Ferrer, qualificou a norma de "enlosada e confusa" em sua redacção, bem como "invasiva, intrusa e desequilibrante".
Prejuízo para os proprietários
Assim mesmo, fez finca-pé em que a lei intervém nos preços do aluguer tentando estabelecer um controle de rendas, o que afecta aos direitos constitucionais e prejudica "gravemente" aos proprietários. Enquanto, desde a CEOE, seu presidente, Antonio Garamendi, tem afirmado em várias ocasiões que a Lei de Moradia é "intervencionista" para o mercado do aluguer e tem advertido de que provocará "justamente o contrário" do que pretende.
Por sua vez, o presidente de Promotores Construtores de Espanha (APCEspaña), Juan Antonio Gómez-Pintado, tem declarado que se precisa uma Lei de Moradia, "mas não esta". "A Lei da Moradia está ideologizada e o pior de tudo é que não soluciona o problema actual", assinalou faz uns dias. Assim mesmo, pôs o exemplo de Cataluña , onde, em sua opinião, "têm uma Lei similar à impulsionada pelo Governo central e as consequências estão a ser terríveis: têm desaparecido um 54 % das moradias que tinha no mercado e o preço do aluguer tem subido sem controle".