Muito olho ao assinar um empréstimo hipotecario: não deves pagar todas as despesas de formalización

Quando um consumidor vai a um restaurante a pedir uma pizza, paga a pizza e já está. Se pede-a desde sua casa, quando muito, terá despesas de envio. Ou quiçá um ou mais dois euros por extra de queijo . Não há mais trâmites nem cláusulas, nem armadilha nem cartón. Em mudança, quando um comprador se decide a adquirir uma moradia e, para isso, pede uma hipoteca, sim deve pagar certas despesas de formalización da mesma. Como são sumas elevadas, podem entranhar um montão de conceitos farragosos que geram dúvidas. Prova disso é que, em 2021, o Banco de Espanha tramitou 34.330 reclamações de clientes bancários, um 61 % mais que em 2020. Dessas 34.330, mais de 7.000 estavam relacionadas com o pagamento de despesas de formalización de hipotecas.

Impostos de notário, registro da propriedade, honorarios de gestoría, tasación e impostos... Que corresponde ao banco –que é o que afinal de contas ganha dinheiro com o empréstimo– e daí ao cliente?

O prestatario só deve pagar as despesas de tasación

Antonio López Areias é o responsável pelas áreas processual e civil/mercantil do despacho Horizon Advogados, e explica a Consumidor Global que, desde o 16 de junho de 2019, quando entrou em vigor a Lei 5/2019, o prestatario (isto é, o beneficiário do crédito) "assume somente as despesas de tasación". Estes costumam ascender, em media, a uns 350 euros. Deste modo, a entidade financeira "faz-se cargo das despesas de gestoría, notaria e registro da propriedade".

Assim, a chave está na data: mais dia menos dia de junho de 2019. Para os empréstimos que se assinaram dantes desse momento, detalha López, "a jurisprudencia tem fixado que o banco devia assumir as despesas de gestoría, registro da propriedade e tasación", enquanto os honorarios para o notário pela escritura de empréstimo "a enfrentam ambas partes ao 50 %".

Actos Jurídicos Documentados

Desta sorte, desenha-se um panorama complexo no que alguns consumidores podem se perder. Outra cobrança polémica é o Imposto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). "O Tribunal Supremo fixou em 2018, depois de mudar de critério duas vezes em poucas semanas, que o obrigado ao pagamento era o prestatario, conquanto o Real Decreto-lei 17/2018, de 8 de novembro, modificou a norma para que desde esse momento o obrigado fosse a entidade prestamista", assinala López Areias. Isto é, que, a dia de hoje, também não é o hipotecado o que abona o IAJD.

Supõe um alívio importante, porque dantes, este imposto pagava-se duas vezes. Assim o explica em seu site o comparador Roams: "Não só o paga o banco ao conceder o crédito hipotecario a seu cliente, também tem do pagar este como parte dos impostos a abonar pela compra da moradia que vai hipotecar. Até a aprovação da nova lei hipotecaria, era um imposto que o cliente literalmente pagava duas vezes: uma ao comprar a casa e outra, ao assinar a hipoteca".

Recuperar 5.000 euros

O mesmo opina Almudena Velázquez, a directora legal do portal Reclamador.es. "O que há que distinguir é se os empréstimos estão subscritos ou não a partir de junho de 2019", explica a este meio. As idas e vindas "têm provocado confusão no consumidor", e há que assinaram um empréstimo uns meses dantes e não podem reclamar, porque não é aplicável a seu caso. Também sublinha esta experiente que algumas taxas "têm gerado muitíssima conflictividad" até que o Tribunal Europeu se pronunciou.

Segundo detalha Reclamador.es, "o pagamento destas despesas não dever-se-ia ter carregado em exclusiva sobre os clientes, mas os bancos incluíram uma cláusula abusiva que cobra ao cliente o Imposto de Actos Jurídicos Documentados, as despesas de notário, as despesas do registro, as despesas de tasación e as despesas de gestoría". Nesta plataforma indica-se que, com os interesses legais, a cifra que poderia recuperar um afectado ultrapassa os 5.000 euros.

Os bancos cuelan outras despesas

Agora bem, se a lei estabelece nitidamente que paga cada actor implicado, por que tem tido tanta confusão? Porque, como admite López Areias, às vezes ditas taxas se camuflan. "Os bancos operam com critérios de rentabilidade ao conceder empréstimos. Se o regulamento exige-lhes enfrentar despesas que anteriormente não assumiam, é lógico que tentem compensar esta perda de rentabilidade incrementando outros conceitos retributivos em seu favor", arguye. A julgamento deste letrado, "seria ingénuo pensar que os bancos não tentam cobrir esta perda de rentabilidade", pelo que o mais recomendável é que os beneficiar do empréstimo "conheçam o conteúdo do contrato e, em caso de dúvida sobre o alcance ou a possível abusividad das cláusulas, que consultem com um advogado".

Sobre por que têm aumentado tanto neste momento, López Areias explica que as reclamações de despesas se começaram a propor de forma em massa a partir de 2016. Mas os bancos "ignoram sistematicamente quase todas as reclamações extrajudiciais, inclusive as formuladas ante o Banco de Espanha" para forçar assim aos consumidores a ir à via judicial. "O problema é que em muitas províncias (entre elas, Madri, Barcelona, Sevilla e Valencia) seguem vigentes os julgados especializados em cláusulas abusivas que se designaram o 25 de maio de 2017 por Acordo da Comissão Permanente do CGPJ depois do aumento na litigiosidad pelas cláusulas costumo, e que muitos destes julgados, que são os competentes para resolver as demandas pelas despesas de hipoteca, nasceram já colapsados ao se designar só um por província", aclara López.

Ir ao Banco de Espanha não garante nada

Por isso, um procedimento "pode durar quatro ou inclusive cinco anos em primeiro lugar em vários destes julgados, o que, somado a que as quantidades a reclamar são cada vez menores, faz que a via judicial perca atraente para os clientes e para os despachos de advogados que não giram estas demandas como pleitos-massa, e se explique de modo que suba o volume de reclamações ante o Banco de Espanha como alternativa, ainda que os bancos não cumpram sempre a resolução do Banco de Espanha", detalha o advogado de Horizon.

Por sua vez, Vázquez fala de "atasco monumental" a raiz de que se estabelecesse, em 2017, que este tipo de reclamações as levasse um sozinho julgado por província. "As sentenças sobre que corresponde em cada caso se estão a conhecer agora", detalha.