És proprietário de um andar que tens alugado? Assim afectar-te-á a nova lei de moradia

Era um dos pontos finque do acordo de Governo entre PSOE e Unidas Podemos e agora, finalmente, a regulação dos alugueres se pôs negro sobre alvo. Levava meses cozinhando-se e, depois de atiras e aflojas, o Executivo tem anunciado uma medida que os grandes proprietários e a oposição olham com receio. Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Mobilidade e Agenda Urbana, tem afirmado que com esta regulação a moradia "passa de ser um bem de mercado a ser um direito e a ter uma função social".

Antes de mais nada, é importante saber que o que o Governo tem aprovado é um anteprojecto de lei, pelo que ainda fica muito caminho (parlamentar, isto é, sinuoso) que percorrer. PSOE e Unidas Podemos deverão aliar com outras formações para que a normativa prospere. Neste sentido, a titular de Transportes tem reconhecido que a lei poderia se aprovar "no segundo semestre de 2022". Ademais, serão as comunidades autónomas as que decidam a aplicar ou não na cada território, o que pode desenhar um mapa do mercado do aluguer desigual.

Artículo relacionado

Mudar-se para pagar 300 euros menos: assim influi o lugar de residência nos impostos

Mónica Timón

Só pessoas jurídicas

A lei regulará os alugueres das pessoas físicas ou jurídicas que sejam grandes tenedores, isto é, que possuam mais de 10 andares. Os que tenham 10 moradias ou menos ficarão isentos. Nestes casos, o Governo não porá um topo aos preços, sina que proporcionará aos arrendatarios incentivos que contribuam aos conter ou os baixar e estabelecerá recargos para quem mantenham os andares vazios.

Mariona Segú, professora de Economia na Universidade Cergy Paris e experiente em economia urbana, economia da moradia e políticas públicas, explica a Consumidor Global que a Lei de Moradia do Governo é muito similar a uma norma de controle de preços que já está vigente em Cataluña (e que o Governo tem recorrido por entender que invade concorrências estatais). "Em Barcelona, o 94% dos proprietários têm um ou dois andares. Os que têm mais de 10 representam um 10%", explica. Estes dados refletem que há uma parte fundamental dos proprietários que não ver-se-ão afectados pela regulação dos preços de aluguer.

Áreas tensionadas

As administrações poderão estabelecer como "zonas de mercado residencial tensionado"' aquelas nos que o preço do aluguer supere o 30% dos rendimentos médios dos lares da zona. Nestas zonas, para os novos contratos poder-se-á limitar a renda à do contrato anterior com o aumento do IPC que corresponda. Ademais, nestas áreas especialmente sensíveis, os proprietários poderão obter importantes rebajas no Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF): se baixam o preço do aluguer um 5 %, a dedução ascenderá ao 90 %. Se o caseiro reabilita o andar para que o consumo de energia seja mais sustentável, a bonificación será de 60 %. A declaração de zona tensionada durará três anos, ainda que prorrogables. Esta identificação implicará um programa concreto que, previsivelmente, coordenarão os municípios com as comunidades. No entanto, terá uma moratoria de 18 meses até que se estabeleça o índice de referência dos preços nas zonas tensionadas.

Segú assinala que em Espanha há certa tendência a inclinar a política fiscal para o IRPF, quando "para limitar os preços, não há nada mais efectivo que o controle de aluguer". "Parece que o mais fácil são os incentivos fiscais", expressa, e assinala que em termos de custo-beneficio é uma medida complexa porque requererá muitos estudos e recursos. Ademais, considera que abordar a regulação através do IRPF "quiçá seja uma medida politicamente aceitável em determinados sectores".

Artículo relacionado

O Governo recua com a factura da luz: pede avançar a hora vale para abaratar o recebo

Consumidor Global

Benefícios fiscais efectivos?

Nesta linha, a lei contempla recargos de até o 150 % ao Imposto de Bens Inmuebles (IBI) para andares que levem mais de dois anos vazios se o proprietário tem quatro moradias ou mais num mesmo município. Outro incentivo para o caseiro será a possibilidade de evitar o controle de preços assinando com o inquilino um contrato de arrendamento de ao menos 10 anos. Se subscreve-se um contrato desta duração, o proprietário poderá subir o preço até um 10 % no caso de ampliar a duração do contrato.

Segú remete de novo à lei catalã e explica que a norma sim tem conseguido rebajar o preço dos alugueres entre um 4 e um 5 %. Recorda que em Barcelona um caseiro se saltou a regulação e tem sido multado com uns 9.000 euros, um custo significativo. "Em Berlim, por exemplo, estas sanções não são tão correntes, pelo que o grau de cumprimento é menor", assinala. Ademais, explica que na normativa catalã os andares de nova construção não estão submetidos à nova regulação de alugueres, algo que a lei estatal não prevê.