És inquilino ou proprietário de um andar? Assim afectar-te-á a nova Lei de Moradia

A nova Lei de Moradia traz novidades para inquilinos e proprietários. O acordo atingido pelos partidos do Governo de coalizão e os independentistas de Esquerra Republicana (ERC) e EH Bildu para desbloquear a norma consolidará o topo ao preço do aluguer em toda Espanha, independentemente de que seja ou não área tensionada.

Ademais, com esta lei considerar-se-á grandes tenedores às pessoas que tenham cinco inmuebles em vez de dez, como estava fixado até agora. Também estender-se-ão às pessoas físicas as restrições para arrendadores contempladas nessas zonas tensionadas.

Limite do 2 % para 2023

Segundo consta no acordo, apresentado no Congresso pelos porta-vozes de EH Bildu e ERC, Oskar Matute e Pilar Vallugera, respectivamente, manter-se-á o limite do 2 % para este ano na subida do aluguer, um topo que incrementar-se-á ao 3 % em 2024. Dantes do 31 de dezembro de 2024, criar-se-á um novo índice de referência aplicável em toda Espanha.

Eliminar-se-á então o IPC como índice de referência para a actualização anual da renda dos contratos em todo o território espanhol, ao considerar estes grupos que a inflação "tem demonstrado ser um índice que pode gerar em poucos meses flutuações enormes". O novo indicador, de cuja elaboração encarregar-se-á o Instituto Nacional de Estatística (INE), pretende ser mais estável e inferior à evolução do IPC e será aplicável também naqueles contratos assinados anteriormente à lei que estivessem sujeitos ao IPC.

Incentivos fiscais

Para compensar em parte estas limitações, também incluir-se-ão na lei incentivos fiscais a pequenos proprietários. Por exemplo, criar-se-á um sistema potestativo para as entidades locais, através do IBI, para favorecer a mobilização de moradias vazias. Assim mesmo, proteger-se-ão os parques públicos de moradia e proibir-se-ão a venda a fundos de investimento.

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Outro aspecto finque do acordo é que as despesas e honorarios imobiliários produzidos pelo aluguer de um inmueble correrão sempre a cargo do proprietário. Para Bildu e ERC isto supõe terminar com despesas e honorarios "abusivos" que impedem a muitas pessoas, especialmente jovens, aceder a uma moradia pelo desembolso inicial que supõe.

Limite a "novas despesas"

Mais especificamente, proíbe-se aumentar as rendas de aluguer pela via de novas despesas, que obrigariam aos inquilinos a abonar despesas de comunidade , taxas de lixo ou qualquer outra despesa não atribuible ao inquilino que não estivessem lembradas previamente. Neste sentido, para aplicar um incremento no preço do aluguer pela elaboração de uma reforma na moradia, dita reforma terá que superar o 10 % do valor de compra da casa.

Segundo tem explicado Matute, com esta medida têm querido reparar esta forma de subida de alugueres, uma "picaresca", tem dito, aplicada no meio europeu. Estes acordos se plasmarán em emendas para incorporar ao projecto de lei que enviou o Governo de coalizão dantes de sua remessa ao Senado, previsivelmente a fim de mês ou já em maio.

Mais solo para moradia protegida

Por outro lado, as percentagens de reserva de solo para moradia protegida aumentam de 30 % ao 40 % no solo urbanizable e do 10 % ao 20 % em solo urbano não consolidado. Adicionalmente, estabelecem-se mecanismos para garantir a transparência no âmbito imobiliário, tanto em compra-a como no aluguer.

Matute e Vallugera têm explicado que a norma estabelece novas causas para o aplicativo de medidas de controle nas zonas tensionadas. Assim, estas zonas serão declaradas quando o ónus médio do custo da hipoteca ou do aluguer mais as despesas e fornecimentos básicos supere o 30 % da renda média dos lares, ou bem quando o preço de compra ou aluguer da moradia tenha aumentado ao menos três pontos acima do IPC nos cinco anos anteriores à declaração do área tensionada.

Mudanças nas zonas tensionadas

Basta apenas que cumpram-se uma das duas condições para que o área adquira esta qualificação. Nestas zonas, se os proprietários querem prorrogar um contrato a um inquilino, este novo aluguer manterá de maneira obrigatória as mesmas condições que o contrato anterior durante um período máximo de três anos.

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Não obstante, a declaração como zona tensionada sempre corresponderá à comunidade autónoma. Assim, serão regulados e topados todos os alugueres em áreas tensionadas "em todos os casos". Isto será efectivo tanto para grandes como pequenos proprietários, bem como para contratos de inmuebles que estejam no mercado de aluguer como pára novos contratos.

Indexação à renda

Os topos estabelecer-se-ão, dependendo da modalidade de contrato e propriedade, mediante a indexação à renda anterior em vigor para os pequenos proprietários e mediante o aplicativo do índice de contenção de preços para os grandes tenedores.

Ademais, a lei respeitará as concorrências autonómicas e locais, suprimindo-se sete artigos relativos a políticas de consumo. Segundo têm explicado ERC e Bildu, nesta matéria o Estado não tem concorrência, e por isso se levou a cabo esta modificação para assim superar a "vulneración competencial".

Mais controle para os desahucios

Por outro lado, proibir-se-ão os desahucios sem data e hora predeterminada. Também se incluem novas prorrogações nos procedimentos de lançamento, que adiarão os processos mais de dois anos, e se estipula o acesso obrigatório aos procedimentos de solução extrajudiciais para as pessoas vulneráveis.

Ademais, as comunidades autónomas poderão articular mecanismos próprios de mediação e alternativa habitacional que considerem oportunos, forçando aos grandes tenedores que realizem desahucios a se submeter aos mesmos.