Incumprimento nos condomínios: "Fui a julgamento por 50 euros"

Durante a crise de 2008 muitos proprietários de imóveis deixaram de poder enfrentar as despesas do condomínio e a história repete-se agora também com o Covid-19. "Notámos um aumento nos incrupimentos das quotas dos condomínios porque há pessoas que não têm liquidez nem para as despesas mais elementares", assegura à Consumidor Global Adolfo Calvo-Parra, advogado e secretário técnico do Colégio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). Na maioria dos casos, estas situações resolvem-se de forma amistosa, mas noutras não há outro remédio que ir aos tribunais. "Cheguei a ter de interpor uma demanda por apenas 50 euros. Há pessoas que se negam a pagar e nessas ocasiões não há outra solução", afirma o advogado Chisco Santibáñez.

Seja qual seja o motivo do incumprimento, as despesas dos condomínios devem ser igualmente pagas. Se não é assim, os outros vizinhos terão que  abrir a carteira e enfrentar os sobrecustos. Para além das reuniões de vizinhos com caras longas e problemas de coexistência pelas desavenças que se podem gerar, esta situação implica uma série de penalizações para os incumpridores.

Adeus a votar nas reuniões

Embora a maior parte dos vizinhos que deixam de pagar as quotas do condomínio o façam por uma situação económica complicada, no regulamento atual não se recolhe nenhuma circunstância que isenta da obrigação de pagar estas despesas. No entanto, também há uma percentagem reduzida de "incumpridores profissionais", tal como os define Calvo-Parra. As causas são muito diversas, mas neste grupo encontram-se desde pessoas em processos complicados de divórcio e herdeiros que não chegam a um acordo depois do falecimiento do proprietário original, até pessoas que se negam a pagar porque consideram que o condomínio deve ser responsável por algum arranjo no edifício que afeta a sua habitação.

Os especialistas consultados pela Consumidor Global concordam em que a Lei da Propriedade Horizontal é clara e alertam que o incumprimento no pagamento de uma única quota representa a suspensão automática do direito a voto nas reuniões de condomínio enquanto não se regularize a dívida. "Ainda que seja de um céntimo", enfatiza Calvo-Parra, quem também esclarece que sim que podem participar e falar nas reuniões. E, apesar do que diz o regulamento, a realidade é que nos condomínios que não têm uma empresa gestora estas medidas não se costumam aplicar devido ao desconhecimento da lei.

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Proibido o passo nalgumas instalações

A proibição de utilizar determinadas instalações do condomíno --em caso que este tenha piscina, ginásio ou uma pista desportiva, por exemplo-- é outra possível consequência para quem não paga as quotas. "Nunca se poderá cortar a água quente ou o aquecimento, mas sim que se lhes pode restringir o acesso aos serviços não essenciais", afirma o secretário técnico da CAFMadrid. Para isso, será necessário aprovar uma modificação dos estatutos do condomínio, ainda que a aplicação real desta medida seja complicada.

Nos seus quase 20 anos de experiência no sector, Santibáñez confessa que além de resultar difícil de aplicar, também é dos temas que mais roces provoca nos condomínios. "É uma coisa que escala os proprietários que pagam religiosamente e que vêem como alguns se aproveitam", afirma este jurista.

Cuidado ao comprar uma casa

Se uma pessoa vive de aluguer num imóvel que tem dívidas deste tipo, esta não tem nenhuma responsabilidade sobre as mesmas dado que carece de vinculação legal com a comunidade de proprietários. No entanto, desde o setor reconhecem que sim é habitual que quem adquire habitações em segunda mão seja supriendido com surpresas deste tipo e, nesse caso, as taxas anteriores sim que serão responsabilidade do novo proprietário.

Segundo a Lei de Propriedade Horizontal, o adquirente de uma habitação tem que responder aos valores devidos ao condomínio correspondentes ao ano de compra e aos três anos anteriores. A modo de exemplo, Santibáñez explica que se alguém compra uma habitação em maio de 2021, o novo proprietário estará obrigado a pagar as despesas desses cinco meses e todos os que se tenham produzido em 2020, 2019 e 2018. "Tenho visto muitos casos nos quais este tipo de dívidas significa uma surpresa para o comprador de 3.000 ou 4.000 euros. Há que se andar com olho", aconselha Calvo-Parra. E caso haja dívidas anteriores a esses três anos? O condomínio pode continuar a reclamá-las ao anterior dono da habitação. O regulamento atual estabelece um prazo de cinco anos para poder empreender ações legais antes que prescreva a dívida.

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Negociar para evitar ir a julgamento

Quando os incumprimentos nas quotas do condomínio se produzem porque o proprietário está a atravessar uma má fase e não pode fazer frente às despesas, o mais habitual é que o tema se resolva de uma forma amistosa. "Antes de empreender ações legais sempre se tenta chegar a algum tipo de acordo como, por exemplo, um fracionamiento do pagamento", assegura Calvo-Parra. No entanto, quando quem incumpre nas quotas é uma empresa ou um banco não se costuma ser tão benévolo com eles. "Ainda que seja preferível cobrar de uma forma acordada com o incumpridor", acrescenta Santibáñez.

Apesar de tudo, quando não há outro remédio que não seja ir a julgamento, os especialistas avisam de que, no geral,o condomínio tem os vencer ante a lei. Nesse sentido, os proprietários com incumprimentos expõem-se a ter que pagar a dívida na íntegra, juros e, além disso, ter que fazer frente aos custos judiciais.