É um bom momento para comprar um andar ou é melhor esperar? Quanto ao aluguer, que fazer? Os preços terão que baixar algum dia, não? Um dos direitos que garante a Constituição é o direito à moradia, mas em Espanha a cada vez é mais difícil conseguir uma e só 17 em cada 100 jovens dentre 16 e 28 anos residem fora do lar familiar, segundo o Conselho da Juventude de Espanha (CJE). Que falha? Tem arranjo?
Entrevistamos ao director de estudos e porta-voz do portal imobiliário pisos.com, Ferran Font, para perguntar-lhe por todos estes aspectos, pelas diferenças do mercado de compra e de aluguer nas grandes capitais e nas cidades médias ou o meio rural, pela ocupação de moradias e por outros temas relacionados com o sector.
--É um bom momento para comprar uma moradia ou melhor esperar um pouco?
--Depende muito das necessidades e possibilidades da cada um: se procura-se uma primeira ou uma segunda residência. Em qualquer caso, se analisa-se com perspectiva a evolução dos principais mercados, ainda que tenham tendência a aumentar de preço de maneira moderada, por agora não vemos caídas de valor. Ademais, em curto prazo, as taxas de juro irão a pior, pelo que se hipotecar sairá mais caro. Se uma família procura uma moradia, encontra algo que lhe encaixa por zona, preço e características, e pode aceder a uma hipoteca numas condições que sejam mais ou menos favoráveis, é um bom momento.
--Mas a muitos custa-lhes aceder a uma hipoteca ou, directamente, não podem…
--Os que têm poupanças, agora atiram deles, e aos que custar-lhes-ia aceder a pagar esse 20 % que não cobre a hipoteca, podem ir ao mercado de aluguer, esperar 2-3 anos para comprar e confiar em que as taxas de juro voltem ao 2 %.
--O mercado mostra os primeiros sintomas de desaceleración e espera-se que o número de compra de andares baixe. Os preços estabilizar-se-ão ou inclusive baixarão nos próximos meses?
--O volume de transacções tende a normalizarse e de aqui a final de ano moderar-se-á, mas é que vimos de umas cifras --640.000 transacções durante os últimos 12 meses-- que não se viam desde a borbulha imobiliária. 2021 fechou-se com 560.000 transacções. Agora começará a cair, mas isso não significa que seja um sintoma de um grande frenazo, sina de normalização. Se caíssem um 10%, repetiríamos as cifras de 2021, que foi um bom ano, e os preços moderar-se-ão. Ou os crescimentos serão muito menores. Não terá caídas porque há uma importante demanda de investimento. Nos grandes mercados não só há muita demanda, sina que há pouca oferta, e isso não permite que os preços terminem de cair.
--E nos mercados mais pequenos ou rurais?
--Em mercados pequenos, sem tanta demanda, o preço sim baixará. O meio rural, as pequenas e médias cidades, não têm uma demanda tão activa como sua oferta formativa, de lazer e trabalhista não costuma ser muito destacada.
--Quais são os principais requisitos dos potenciais compradores à hora de adquirir um inmueble?
--Temos voltado aos requisitos históricos. Durante o Covid mudaram as preferências: o requisito que mais cresceu foi balcones e terraços. Passamos de procurar localização, preço e características, a procurar espaços abertos. A gente queria sair das grandes capitais, mas o mercado rural não tinha capacidade de dar resposta a esta demanda. Não tinha tantas casas no monte. Agora já não teletrabajamos tanto como dantes e a concentração volta às grandes capitais. Os principais requisitos voltam a ser preço, localização e características: metros quadrados, acabamentos, mais ou menos obra a realizar.
--Com uma menor capacidade adquisitiva e a subida do Euríbor, a muitos cidadãos não lhes fica outra que descartar a compra e optar pelo aluguer ou por ficar no lar familiar…
--O mercado do aluguer vive um momento complicado. Primeiro, pela redução da oferta de aluguer, já que durante o Covid teve um traspasso de aluguer de férias ao médio prazo. Agora se produziu o efeito inverso e inclusive tem ido para além. Pelo que o parque de moradia é mais reduzido e se produziu um alça de preços. Devido à pouca oferta existente, oferece poucas opções.
--Quanto têm subido os alugueres?
--Os alugueres têm subido para perto de um 3 % e a previsão é que sigam aumentando a um grau inferior (2 %). Por um lado, devido à situação de instabilidade, a que temos um parque de moradia reduzido, à inflação e a uma capacidade de pagamento inferior. Por outro lado, porque as grandes capitais têm um equilíbrio de oferta e demanda descompensado.
--Nas grandes cidades ainda tem subido mais…
--O mercado do aluguer seguirá sendo heterogéneo: nas grandes capitais, como Madri, Barcelona, Valencia, Málaga ou Palma de Mallorca, os preços se dispararam um 15-16-17 % e a tendência é que sigam aumentando bem mais que o resto.
--Então, é o momento de meter num aluguer de 5 anos?
--Se preciso uma moradia, sim, porque as previsões nas grandes cidades falam de preços ao alça. Por isso, baixo meu ponto de vista, é bom momento para alugar se vivo numa grande cidade e não tenho alternativa de compra. Eu procuraria com muito impulso e sem perder o tempo. Porque ao final a demanda no mercado de aluguer faz que as moradias bem localizadas sejam peças muito procuradas.
--Vamos, que alugar também não está fácil…
--Voltamos à situação de andar em aluguer e bicha de potenciais inquilinos numa tarde. O maior problema é a subida de preços e a luta por encontrar moradia de aluguer. E esta conjuntura prejudica ao que tem uma situação económica mais precária, porque o proprietário procura um inquilino solvente.
--Um dos direitos que garante a Constituição é o direito à moradia, mas em Espanha a cada vez é mais difícil conseguir uma…
--A dificuldade de acesso à moradia por parte da população e, sobretudo, da mais vulnerável, é o principal repto do sector imobiliário. Como podemos facilitar que as gerações mais jovens possam emanciparse? É um problema complexo. Também falamos de capacidade de pagamento, de salários , a mais contratos fixos, etcétera. Facilitar o acesso passa por uma regulação que conte com mais consenso político, um consenso do que a nova lei da moradia que querem aprovar carece --o PP já tem dito que não aplicá-la-á nas comunidades nas que governa--. Limitar o preço do aluguer ou promover casas, com um marco regulamentar estável, passa por gerar um maior parque de moradia, especialmente de aluguer público asequible.
--A taxa de emancipación juvenil espanhola, que está por embaixo da média européia, se situou no 16,75% no segundo trimestre de 2021…
--Viram-se expulsados do mercado imobiliário. Sua situação económica, sua falta de poupança, não lhes permite comprar nem alugar uma moradia sozinhos. Um 70 % se emancipan pela primeira vez compartilhando andar. Se se emancipan a cada vez mais tarde, deriva num problema social e económico.
--Que supõe a ocupação de moradia para o sector imobiliário?
--É um problema. Uma ocupação é um drama, desde o ponto de vista das famílias em situação de desamparo. No outro lado, uma ocupação significa que há um proprietário ao que não se lhe respeitam seus direitos de propriedade privada. Alguns se sentem desabrigados e dizem: 'para ter uma moradia e que ma tirem, a ponho em venda'. A ocupação faz que o mercado esteja mais tensionado e que os alugueres tenham preços maiores. É um dos grandes reptos do sector.
--Que conselhos dar-lhe-ia a um proprietário para evitar que se lhe metam em casa?
--À margem de fechar todo o que se possa fechar, dizer-lhe-ia que não promova suas férias através das redes sociais; ter alguma actividade quanto a luzes; tentar que uma moradia não seja atraente por se encontrar vazia durante muitas semanas; etcétera. Se sou proprietário e quero alugar, tentar alugar minha moradia a pessoas que me transmitem fiabilidade e cumpram todos os requisitos.