As comunidades de vizinhos devem pagar por danos em terraços privados se a origem é estrutural

O Tribunal Supremo (TS) tem dado a razão a um vizinho de Getxo (Bizkaia) ao fixar que as comunidades de proprietários devem pagar pelos danos em terraços de uso privado quando estes sejam causados por problemas estruturais do edifício.

Neste caso, os magistrados têm condenado a uma comunidade de proprietários a pagar os 11.209 euros que lhe custou a um vizinho consertar a teia asfáltica da coberta do edifício por uns danos que foram ocasionados por filtragens; isso ao entender que o teto é um elemento comum da propriedade.

Os defeitos estruturais tem-os que pagar a comunidade

O tribunal tem chegado a esta conclusão depois de ter estudado a quem corresponde abonar os reparos quando se trata de terraços de uso privativo de um vizinho que são ao mesmo tempo elemento comum por seu carácter estrutural de coberta.

Na sentença explica-se que a resposta varia segundo a cada caso, dependendo de qual seja a razão da avaria. Indica que se do que se trata é de fazer reparos próprios da manutenção do terraço, será questão do proprietário; mas se o defeito é estrutural, se afecta à própria configuração do terraço como elemento da construção, deve ser consertado a costa dos fundos comuns.

O terraço como elemento comum

Em 16 folios, a Sala do Civil precisa que os terraços são elementos comuns por destino, o que permite atribuir o uso privativo das mesmas a um dos proprietários, mas aponta que "o que não é possível" é "atribuir a propriedade exclusiva em favor de algum proprietário das cobertas dos edifícios, que não podem perder sua natureza de elemento comum devido à função que cumprem no âmbito da propriedade horizontal, e isso pese a que o terraço situado na última planta do edifício se configure como privativa".

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Na resolução, da que tem sido palestrante o magistrado Pedro José Vela, o Supremo recalca que o facto de que os danos que se causaram se devam ao mau estado da teia asfáltica --que assegura a impermeabilización do edifício e que se encontre baixo o solo do terraço que serve de coberta-- determina sua natureza comum ao ser um dos elementos essenciais da comunidade de proprietários. Por isso, conclui que seu reparo constitui uma obrigação própria da comunidade.

O caso do estudo

No assunto concreto examinado, o proprietário de uma moradia --que inclui um terraço aneja que coincide com a quarta parte da coberta do inmueble-- solicitou à comunidade que arranjasse seu terraço por se encontrar deteriorada pelo agotamiento dos materiais de construção, o que produzia contínuos danos à moradia por filtragens de água.

A junta de proprietários lembrou não atender a petição do comunero porque considerou que, segundo os estatutos da comunidade, eram de conta dos proprietários das moradias que têm aneja um terraço todas as despesas de conservação e reparo, o que incluía impedir as filtragens de água para os locais ou andares inferiores.

Longo caminho até o Tribunal Supremo

O proprietário afectado fez o arranjo e pagou-o, e posteriormente recorreu aos tribunais. A sentença de primeira instância desestimó a demanda ao considerar que, apesar de que tinha ficado acreditado que o água se filtrava por uma concreta zona que era elemento comum --por causa de seu deficiente impermeabilización e conservação-- e que o custo reclamado correspondia só ao reparo dessa concreta zona, as normas estatutárias atribuíam a despesa ao proprietário utente do terraço e não à comunidade.

Disconforme com dita resolução, o homem levou seu caso ante a Audiência de Bizkaia, que também não lhe deu a razão, pelo que finalmente tem chegado até o Tribunal Supremo, que tem estimado seu recurso e tem condenado à comunidade de proprietários.

Os terraços que servem de coberta

Os magistrados assinalam que nos terraços que a sua vez servem de coberta, "se a filtragem que causa as humidades se deve ao mau estado da estrutura ou forjado, ou da impermeabilización que exclui um mau uso ou a falta de manutenção do proprietário a que está atribuído o uso, corresponde à comunidade assumir o custo do reparo e a indemnização dos danos e prejuízos que tivesse originado o vício ou deterioração".

Por contra, o Supremo fixa que nos casos nos que as humidades provem/provêm do solado ou pavimento, já seja pelo uso autorizado ou pela falta de diligência do proprietário em seu cuidado e manutenção, será o proprietário quem esteja obrigado à execução do reparo.