Leilões judiciais: um mundo de gangas imobiliárias plagado de armadilhas

Nos leilões judiciais que publica o Boletim Oficial do Estado (BOE) se podem encontrar todo o tipo de gangas. Desde acções de empresas, até, por exemplo, uma embarcação apreendida a uma organização criminosa. No entanto, a estrela deste tipo de procedimentos são as casas que se vendem por embaixo de seu preço de mercado. Este segmento atrai a investidores com perfis tão diferentes como o de um fundo buitre ou o de uma família que procura poupar na compra de uma moradia.

Em 2015 teve uma reforma legislativa e, desde então, os leilões judiciais em Espanha realizam-se através de internet . A mudança normativa e o facto de que qualquer pessoa possa se registar nelas tem disparado a participação nos últimos anos. No entanto, os experientes consultados por Consumidor Global advertem de que se trata de um mundillo no que, além de oportunidades , também há muitas armadilhas e letra pequena. "Participar nestes leilões é um autêntico risco para alguém que não seja um especialista. Muita gente tem saído escaldada", assegura Luis Miguel Leseduarte, director do despacho especializado em direito imobiliário Leseduarte Advogados.

Mais execuções hipotecarias pelo Covid-19

Segundo as estimativas de Leseduarte, uma pequena percentagem das moradias em leilões judiciais procedem de disputas familiares derivadas de heranças ou separações matrimoniales. "Vender a moradia no mercado ordinário é bem mais lucrativo, mas quando a gente se leva mau é capaz de perder dinheiro só por fazer dano ao outro", valoriza Leseduarte em base a sua experiência.

No entanto, a maior parte dos inmuebles que se conseguem com este tipo de procedimentos se devem ao impago de hipotecas ou a dívidas com uma empresa ou com a Segurança Social. "O número de leilões judiciais aumentará muito", vaticina Leseduarte, quem considera que, devido à crise económica pelo Covid-19, disparar-se-á a quantidade de execuções hipotecarias. Na mesma linha, Alberto Moya, presidente da Associação Profissional de Tasadores Imobiliários, opina que "muita gente terá que vender propriedades para poder subsistir, igual que ocorreu na crise anterior. Agora será ainda pior", augura.

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Javier Roibás

Chollos sim, mas há que saber os procurar

Segundo explica Moya, uma casa pode sair a leilão em várias ocasiões. "Na primeira pode ter uma diferença dentre um 5 % e um 10 % em relação com o preço de mercado. No segundo leilão a moradia costuma chegar a ser um 30 % mais barata e na terceira pode devaluarse até um 55 %", assegura.

Apesar de que se possam encontrar chollos no BOE, os profissionais recomendam aos profanos que não se atirem à piscina e que procurem assessoria para poder fechar uma operação com sucesso e evitar surpresas indeseadas. Sobre isso, Leseduarte lamenta que muitos dos processos publicados pelo Estado não facilitam toda a informação que faz falta para decidir de forma correcta. "Isto é para quatro ou cinco que sabem muito e que podem ver para além do que pode ver um cidadão qualquer", resume o advogado.

Comprar um inmueble habitado sem sabê-lo

Entre os perigos aos que se enfrenta uma pessoa que carece de conhecimentos especializados, Leseduarte destaca dois: as dívidas que possa ter sobre o inmueble e a possibilidade de que esteja habitado. Sobre o primeiro risco, assinala que em muitas ocasiões não consta nas fichas das moradias a informação sobre as dívidas prévias que pesam sobre as mesmas, das que o novo proprietário deve se fazer cargo, recorda.

Por outro lado, o advogado faz questão da importância de conhecer o estado posesorio do inmueble, isto é, saber se há gente vivendo nele ou não. "Se na moradia há registado um menor de idade, uma pessoa com discapacidade ou um maior de 65 anos, na prática não se lhes vai a poder jogar. Isto é, compras-te um andar, paga-lo e não podes desfrutar dele", limpa o advogado. "Conheço muitos casos sangrantes deste tipo", assegura.

Carros, motos e yates

Além das moradias, os outros grandes protagonistas dos leilões judiciais são os automóveis. Conquanto costumam ser processos mais singelos, ao igual que com os inmuebles, dar um lance por este tipo de bens a um preço inferior ao de mercado implica uma série de riscos. Leseduarte assinala que o mais importante é saber quem custodia o bem. "Pode-se leiloar um camião e que o dono segua o usando. A ver como o pillas --caçoa--. Também se pode dar um lance por um yate que não se sabe onde está atracado", aponta.

O experiente recomenda que só se comprem aqueles automóveis que se possam visitar e aconselha ir com um mecânico para que possa fazer uma revisão em profundidade. Na mesma linha, quando se trata de obras de arte é importante contratar os serviços de um perito.

Os fundos buitre 'emigram'

Por outro lado, um dos actores principais nos leilões judiciais têm sido sempre os fundos buitre. Segundo Leseduarte, "agora mesmo se estão a retirar de Espanha" devido aos planos que baralha o Governo para intervir no mercado do aluguer imobiliário e limitar os preços dos arrendamentos. "Vão-se a Portugal, a França e Itália", enfatiza.

Nesse sentido, o oco deixado por estes fundos será ocupado pelo que se denominam "investidores artesanais", isto é, pessoas com um perfil unido aos negócios e à banca, que conhecem o mundillo e têm certa liquidez para adquirir propriedades, as reformar e vender no mercado ordinário com bons rendimentos.