Requisitos para construir uma piscina numa comunidade de proprietários

Em muitas comunidades de proprietários, onde existem áreas livres sem uma piscina instalada, surge a pergunta de se é possível construir uma. A resposta é afirmativa, sempre que cumpram-se uma série de requisitos legais e estruturais, além de contar com a aprovação dos vizinhos em junta.

Fernando Gramas, administrador de fincas em Communal e com mais de 30 anos de experiência, detalha a Idealista os passos e aspectos a ter em conta para levar a cabo este tipo de projecto numa comunidade de vizinhos.

Passos para construir uma piscina numa comunidade de proprietários

Para iniciar o processo, o primeiro é propor a proposta numa assembleia de proprietários. A construção de uma piscina afecta a toda a comunidade, pelo que é necessário que seja aprovada em junta e que obtenha os votos suficientes segundo a Lei de Propriedade Horizontal (LPH). Se obtém-se o respaldo necessário, o seguinte passo é a redacção de um projecto técnico elaborado por um arquitecto, no que se garanta que a estrutura pode suportar o peso da piscina (especialmente em edifícios em altura).

Com o projecto em mãos, deve-se solicitar a licença de obras à prefeitura correspondente e legalizar o projecto ante a comunidade autónoma. Uma vez concluídas as obras, o técnico diretor deverá emitir um certificado final que se apresenta para obter a inspecção e aprovação definitiva. Só então, a piscina poderá se pôr em uso por parte dos proprietários.

Quantos votos se precisam?

Gramas explica que a jurisprudencia aborda a construção de uma piscina como um "serviço comum de interesse geral" ou uma "melhora". Em ambos casos, o regulamento exige o voto favorável das três quintas partes dos proprietários, quem também devem representar três quintas partes das quotas de participação da comunidade.

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Cabe assinalar que, dantes da reforma da Lei 8/2013, a construção de novas instalações requeria unanimidade, mas com a modificação legal, esta maioria reforçada é suficiente.

Que ocorre com os vizinhos dissidentes?

A instalação de uma piscina costuma valorizar-se positivamente, já que estima-se que poderia aumentar o valor dos inmuebles em torno de um 20%. No entanto, alguns vizinhos podem opor-se, especialmente pelo custo associado ao projecto e à manutenção. Nestes casos, a LPH estabelece duas possibilidades segundo o tipo de acordo atingido:

1. Se considera-se um "serviço de interesse geral" (artigo 17.3 LPH), o acordo volta-se obrigatório para todos os proprietários. Isto implica que todos, inclusive quem votaram na contramão, deverão assumir os custos de construção e manutenção.
2. Se considera-se uma "melhora" (artigo 17.4 LPH), a contribuição dos dissidentes depende do custo da obra. Se o projecto supera o valor de três mensualidades de despesas ordinárias, os vizinhos que não tenham votado a favor não estão obrigados a pagar, ainda que isto também implica que não poderão fazer uso da piscina a não ser que contribuam com sua parte.

Exemplo de jurisprudencia

Um caso recente que aclara estas questões é a sentença 586/2018 do Tribunal Supremo. Nesta, dois proprietários de uma comunidade de Córdoba impugnaram a construção de uma piscina aprovada em junta. Argumentaram que o acordo requeria unanimidade.

No entanto, o Tribunal Supremo falhou em prol de a comunidade, ratificando que bastava a maioria de três quintas partes para aprovar a construção. A falha determinou ademais que os proprietários dissidentes não estavam obrigados a costear a piscina nem sua manutenção, mas também não poderiam a usar a não ser que contribuíssem economicamente.