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Há borbulha imobiliária em Espanha?
O índice UBS Global Real Está Bubble tem publicado seu relatório de 2024, oferecendo uma avaliação actualizada sobre o risco deste fenómeno
O índice UBS Global Real Está Bubble tem publicado seu relatório de 2024, oferecendo uma avaliação actualizada sobre o risco de borbulhas imobiliárias nas principais cidades do mundo. A nível global, o risco medeio de borbulha imobiliária tem diminuído ligeiramente por segundo ano consecutivo, ainda que existem variações notáveis entre regiões e cidades.
No caso de Espanha, o estudo situa a Madri num nível de risco moderado, marcando um aumento com respeito ao ano anterior. No entanto, esta classificação mantém-a longe das cidades com maior risco, como Miami, Tokio ou Zurique.
O preço da moradia
Na última década, o preço da moradia tem seguido uma evolução dispar nas principais cidades globais. Assim, enquanto Miami tem visto um incremento de 106% nos preços e Ámsterdam de 76%, outras cidades, como São Paulo, têm registado quedas de 22%. Neste contexto, Madri tem experimentado um alça de 32% nos últimos dez anos, o que lhe coloca numa posição intermediária entre as cidades de estudo.
Segundo UBS, em general, os desequilíbrios imobiliários têm diminuído em Europa, mantiveram-se estáveis em Ásia-Pacífico e têm aumentado em Estados Unidos, destacando a Miami como a cidade com maior risco de borbulha na actualidade.
A metodologia
O índice UBS utiliza cinco subíndices para medir o risco de borbulha, avaliando factores como preços de venda e aluguer, rendimentos, a relação hipotecas/PIB, a construção/PIB e a comparação de preços entre cidades e países.
Esta metodologia permite uma visão integral sobre os factores de risco que afectam a cada mercado imobiliário de forma diferente.
Borbulha imobiliária em Madri
O relatório sublinha que, ainda que o risco de borbulha em Madri tem crescido com respeito ao ano passado, segue sendo moderado. Os preços da moradia em termos reais em Madri (descontando a inflação) ainda se mantêm um 25% por embaixo do máximo registado em 2007. Não obstante, o mercado imobiliário da capital tem tido um melhor desempenho que o do resto de Espanha nos últimos anos. Esta resiliência, combinada com um aumento da demanda e uma oferta limitada de moradias, tem contribuído ao alça de preços, especialmente no segmento de aluguer.
Um dos factores mais destacados é o crescimento dos alugueres em Madri, que têm aumentado um 15% em termos reais nos últimos quatro trimestres. Esta subida tem provocado um incremento de 5% nos preços de venda de moradias entre mediados de 2023 e mediados de 2024, apesar das desfavoráveis condições financeiras. Esta resistência do mercado madrileno ante taxas de juro mais altas e a dificuldade de acesso ao financiamento indica uma demanda robusta e sustentada, que poderia intensificar o risco de borbulha no futuro.
Asequibilidad e risco em perspectiva
Em termos de asequibilidad, Madri oferece uma vantagem comparativa com respeito a cidades como Tokio, Paris ou Londres, onde a relação aprecio-rendimento é significativamente maior. UBS calcula este indicador através da quantidade de anos que precisa um trabalhador qualificado do sector serviços para adquirir um andar de 60 m² numa zona central.
Este índice coloca a Madri nos últimos postos da lista quanto à falta de asequibilidad, mas adverte que o aumento sustentado de preços poderia modificar esta situação no médio prazo.
Desafios para o mercado imobiliário
O relatório identifica vários factores que podem agravar o risco de borbulha imobiliária em Madri. Em primeiro lugar, a forte formação de lares e a elevada demanda de investimento têm acentuado a escassez de moradias. Ademais, a desconexão de Madri com respeito à evolução do mercado imobiliário no resto do país poderia contribuir à formação de uma borbulha. A demanda persistente, combinada com o aumento dos alugueres e a resiliência do mercado ante condições financeiras desfavoráveis, são factores que poderiam gerar tensões adicionais.
Em resumo, ainda que o risco de borbulha em Espanha é moderado, sua evolução poderia depender de como se giram a oferta e a demanda nos próximos anos, bem como da capacidade do mercado para manter uma asequibilidad razoável num meio económico incerto.
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