O contrato de arras é um acordo fundamental no processo de compra de um inmueble. Com frequência desconhecido por quem se adentran no mercado imobiliário, este preacuerdo formaliza o compromisso entre comprador e vendedor dantes da assinatura da escritura pública, estabelecendo um conjunto de condições finque que ambas partes devem cumprir. Desta maneira, o contrato de arras é, essencialmente, uma reserva da propriedade que se quer comprar. Neste documento fixam-se dois elementos finque: o preço de venda lembrado e uma data limite para a formalización da compra mediante escritura pública.
O contrato também inclui a entrega de uma quantidade de dinheiro a modo de sinal, que serve como garantia de que ambas partes cumprirão seu compromisso. Se o comprador joga-se atrás sem motivo justificado, o vendedor ficará com o custo das arras como compensação. Por outro lado, se é o vendedor quem incumpre o acordo, deverá devolver ao comprador o duplo da quantidade entregada.
Tipos de contratos de arras
Existem três tipos principais de contratos de arras, a cada um com diferentes envolvimentos legais para ambas partes.
- Arras penitenciales ou de desistência: Este é o tipo mais comum de contrato. Ambas partes podem desistir do acordo dantes da assinatura da escritura, perdendo ou devolvendo a quantidade lembrada. Se o comprador decide não seguir adiante, perderá o dinheiro entregado em conceito de arras; se é o vendedor quem incumpre, deverá devolver o duplo ao comprador.
- Arras penais: Este tipo de contrato é mais severo. Em caso de incumprimento, além da perda ou devolução das arras, a parte prejudicada pode reclamar danos e prejuízos adicionais, o que acrescenta uma capa de penalização económica mais forte.
- Arras confirmatorias: Estas arras funcionam como um progresso do preço total da moradia. Seu incumprimento pode acabar num processo judicial para exigir o cumprimento do contrato ou a correspondente indemnização.
Redacção do contrato de arras
O contrato de arras pode ser redigido pelas partes implicadas, ainda que é habitual contar com o apoio de um advogado ou assessor imobiliário para assegurar-se de que todos os termos fiquem claros e não tenha lugar a malentendidos. A transparência e precisão na redacção são cruciais, já que qualquer omissão ou erro pode gerar conflitos na fase final da compra.
Em muitos casos, contar com um modelo de contrato de arras ou recorrer a profissionais do sector imobiliário pode ser a melhor opção para evitar problemas posteriores.
Quanto dinheiro se entrega num contrato de arras e quem paga as despesas?
O custo entregado num contrato de arras costuma ser uma percentagem do preço total do inmueble, geralmente entre o 5% e o 10% do valor da propriedade. No entanto, não há uma regra fixa ao respeito, e esta percentagem pode variar dependendo do que se lembre entre comprador e vendedor. O importante é que a quantidade seja suficiente para demonstrar um compromisso sério por ambas partes e oferecer uma garantia sólida em caso de incumprimento.
Em princípio, o comprador é quem assume o pagamento das arras. No entanto, as despesas relacionadas com a formalización do contrato, como a possível intervenção de um notário ou a redacção do documento por parte de um profissional, são geralmente negociais. É importante que ambas partes lembrem estes pontos dantes de assinar o contrato para evitar surpresas ou disputas posteriores.
Que sucede com o dinheiro do contrato de arras?
O destino do dinheiro entregado em conceito de arras depende de se a operação completa-se ou não. Se a compra formaliza-se correctamente, a quantidade entregada se descuenta do aprecio final da propriedade. Se o comprador incumpre, o vendedor ficará com o dinheiro como compensação. E se é o vendedor quem incumpre, estará obrigado a devolver o duplo da quantidade recebida.
Depois de assinar o contrato de arras, o comprador deve concentrar-se em gerir hipoteca-a (se precisa-a), realizar os trâmites legais necessários e preparar a escritura pública. O vendedor, por sua vez, deve assegurar-se de que toda a documentação do inmueble está em ordem, como o certificado energético ou o certificado de dívida pendente.
Tributación das arras
As arras também têm envolvimentos fiscais. Em caso de compra de uma moradia nova, o comprador deverá abonar a IVA correspondente junto com as arras. Para moradias de segunda mão, o comprador deverá liquidar o Imposto de Transmissões Patrimoniais sobre o preço final de venda, tendo descontado as arras. Ademais, em caso de incumprimento, as arras retidas ou devolvidas também devem ser declaradas no Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF) de quem as perceba ou perca.
O contrato de arras, em definitiva, é uma ferramenta finque para proteger tanto a compradores como a vendedores, e sua correta formalización assegura que a operação de compra se desenvolva de forma segura e transparente.