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Que despesas paga o proprietário de uma moradia e quais o usufructuario

É fundamental entender quem deve assumir os custos que implica a propriedade de um bem inmueble quando se divide entre ambas partes

Ana Carrasco González

La propiedad de un inmueble puede dividirse en dos figuras distintas la nuda propiedad y el usufruc

A propriedade de um inmueble pode dividir-se em duas figuras diferentes: a nuda propriedade e o usufructo. Ainda que isto pode parecer um conceito complexo, é fundamental entender quem deve assumir as despesas que implica a propriedade de um bem inmueble quando se divide entre o nodo proprietário e o usufructuario. A cada um tem direitos e obrigações específicas, o que pode gerar dúvidas sobre quem paga certos impostos, reparos ou serviços.

O nodo proprietário é quem tem a propriedade formal do inmueble, mas não pode desfrutar de seu uso ou posse, já que esse direito recae no usufructuario. No entanto, o nodo proprietário segue tendo responsabilidades económicas, ainda que estas se limitam a certos aspectos.

Que despesas paga o nodo proprietário?

Entre as despesas que deve cobrir se encontram as despesas de comunidade e as possíveis derramas que se gerem. Ademais, o nodo proprietário é responsável dos reparos extraordinários do inmueble, isto é, aquelas que vão para além da manutenção habitual, como grandes renovações ou melhoras estruturais.

Um proprietário entrega as chaves de um andar em aluguer a sua nova inquilina / Pexels

Outra despesa que deve assumir o nodo proprietário é sua parte proporcional do seguro do inmueble, especificamente o relacionado com o continente, isto é, a estrutura física do inmueble. Este tipo de seguro cobre danos à edificación, tais como problemas no teto ou nas paredes.

Usufructuario: o utente com obrigações

O usufructuario é quem tem o direito a desfrutar do inmueble, já seja vivendo nele ou o alugando, o que lhe outorga também uma série de responsabilidades económicas. Como é quem desfruta da propriedade, deve pagar os fornecimentos do inmueble, como água, electricidade, gás e internet. Também lhe corresponde assumir o custo do seguro relacionado com o conteúdo do inmueble, isto é, os bens muebles que se encontram no interior, bem como o seguro de responsabilidade civil, que cobre os danos que possa causar a terceiros.

Quanto à manutenção da propriedade, o usufructuario é responsável pelos reparos ordinários, como arranjos de plomería ou pequenos reparos que sejam necessárias para manter o inmueble em bom estado.

Quem paga o IBI?

O Imposto sobre Bens Inmuebles (IBI) gera muitas perguntas quando a propriedade está dividida entre um nodo proprietário e um usufructuario. Em princípio, o responsável por pagar este imposto é o usufructuario, já que é quem desfruta do uso da propriedade. No entanto, é possível pactuar entre as partes que seja o nodo proprietário quem assuma esta despesa. Em qualquer caso, o recebo do IBI só se emite uma vez por ano e deve ser pago pelo usufructuario ou, em seu defeito, pelo nodo proprietário.

É importante destacar que o responsável pelo pagamento do IBI será o titular do inmueble a data 1 de janeiro do ano fiscal correspondente. Em caso de compra durante o ano, é comum que ambas partes lembrem prorratear o custo do IBI, o repartindo de acordo ao mesmo tempo em que a cada um tem sido titular do inmueble durante esse ano.

Plusvalía municipal e outros impostos

Em caso de uma venda da nuda propriedade, o vendedor (o nodo proprietário) deverá abonar a plusvalía municipal, um imposto que grava o incremento de valor do terreno urbano. Segundo a Lei Reguladora das Fazendas Locais, o sujeito passivo deste imposto é quem transmite o bem, pelo que sempre será responsabilidade do vendedor, sem importar sua idade ou as circunstâncias da venda.

Ademais, o vendedor deverá declarar o ganho patrimonial no Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), salvo que tenha mais de 65 anos e trate-se da venda de sua moradia habitual. Em mudança, o comprador deverá pagar o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP). Em resumo, tanto o nodo proprietário como o usufructuario têm suas respectivas responsabilidades quando se trata das despesas do inmueble, e ainda que algumas destes ónus são fixos, é possível chegar a acordos que facilitem a partilha dos custos.