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Que despesas paga o proprietário de uma moradia e quais o usufructuario
É fundamental entender quem deve assumir os custos que implica a propriedade de um bem inmueble quando se divide entre ambas partes
A propriedade de um inmueble pode dividir-se em duas figuras diferentes: a nuda propriedade e o usufructo. Ainda que isto pode parecer um conceito complexo, é fundamental entender quem deve assumir as despesas que implica a propriedade de um bem inmueble quando se divide entre o nodo proprietário e o usufructuario. A cada um tem direitos e obrigações específicas, o que pode gerar dúvidas sobre quem paga certos impostos, reparos ou serviços.
O nodo proprietário é quem tem a propriedade formal do inmueble, mas não pode desfrutar de seu uso ou posse, já que esse direito recae no usufructuario. No entanto, o nodo proprietário segue tendo responsabilidades económicas, ainda que estas se limitam a certos aspectos.
Que despesas paga o nodo proprietário?
Entre as despesas que deve cobrir se encontram as despesas de comunidade e as possíveis derramas que se gerem. Ademais, o nodo proprietário é responsável dos reparos extraordinários do inmueble, isto é, aquelas que vão para além da manutenção habitual, como grandes renovações ou melhoras estruturais.
Outra despesa que deve assumir o nodo proprietário é sua parte proporcional do seguro do inmueble, especificamente o relacionado com o continente, isto é, a estrutura física do inmueble. Este tipo de seguro cobre danos à edificación, tais como problemas no teto ou nas paredes.
Usufructuario: o utente com obrigações
O usufructuario é quem tem o direito a desfrutar do inmueble, já seja vivendo nele ou o alugando, o que lhe outorga também uma série de responsabilidades económicas. Como é quem desfruta da propriedade, deve pagar os fornecimentos do inmueble, como água, electricidade, gás e internet. Também lhe corresponde assumir o custo do seguro relacionado com o conteúdo do inmueble, isto é, os bens muebles que se encontram no interior, bem como o seguro de responsabilidade civil, que cobre os danos que possa causar a terceiros.
Quanto à manutenção da propriedade, o usufructuario é responsável pelos reparos ordinários, como arranjos de plomería ou pequenos reparos que sejam necessárias para manter o inmueble em bom estado.
Quem paga o IBI?
O Imposto sobre Bens Inmuebles (IBI) gera muitas perguntas quando a propriedade está dividida entre um nodo proprietário e um usufructuario. Em princípio, o responsável por pagar este imposto é o usufructuario, já que é quem desfruta do uso da propriedade. No entanto, é possível pactuar entre as partes que seja o nodo proprietário quem assuma esta despesa. Em qualquer caso, o recebo do IBI só se emite uma vez por ano e deve ser pago pelo usufructuario ou, em seu defeito, pelo nodo proprietário.
É importante destacar que o responsável pelo pagamento do IBI será o titular do inmueble a data 1 de janeiro do ano fiscal correspondente. Em caso de compra durante o ano, é comum que ambas partes lembrem prorratear o custo do IBI, o repartindo de acordo ao mesmo tempo em que a cada um tem sido titular do inmueble durante esse ano.
Plusvalía municipal e outros impostos
Em caso de uma venda da nuda propriedade, o vendedor (o nodo proprietário) deverá abonar a plusvalía municipal, um imposto que grava o incremento de valor do terreno urbano. Segundo a Lei Reguladora das Fazendas Locais, o sujeito passivo deste imposto é quem transmite o bem, pelo que sempre será responsabilidade do vendedor, sem importar sua idade ou as circunstâncias da venda.
Ademais, o vendedor deverá declarar o ganho patrimonial no Imposto sobre a Renda das Pessoas Físicas (IRPF), salvo que tenha mais de 65 anos e trate-se da venda de sua moradia habitual. Em mudança, o comprador deverá pagar o Imposto de Transmissões Patrimoniais (ITP). Em resumo, tanto o nodo proprietário como o usufructuario têm suas respectivas responsabilidades quando se trata das despesas do inmueble, e ainda que algumas destes ónus são fixos, é possível chegar a acordos que facilitem a partilha dos custos.
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