A morosidad no aluguer, por desgraça, segue muito presente a Espanha. Sem ir mais longe, no ano passado os inquilinos deixaram a dever, em media, 7.608,34 euros, segundo o estudo sobre Morosidad em Arrendamentos Urbanos em Espanha em 2023 elaborado pelo Observatório do Aluguer da Fundação Aluguer Seguro e a Universidade Rei Juan Carlos, uma cifra que reflete um incremento de 0,85% com respeito ao ano anterior.
Por este motivo, é necessário aprender a distinguir entre aqueles arrendatarios que não podem fazer frente ao pagamento da renda de forma pontual, por causas como a perda de um emprego ou uma despesa imprevista, dos que, directamente, se dedicam de forma profissional a defraudar a proprietários para deixar de pagar após assinar o contrato.
O moroso profissional
O moroso profissional é o que se costuma denominar no sector imobiliário como um "inquiokupa", uma pessoa que, em lugar de aceder a uma moradia pela força para sua ocupação, como faria um okupa tradicional, o faz através de um contrato legal de arrendamento para, ao pouco tempo, deixar de pagar as mensualidades do aluguer.
A morosidad supõe um prejuízo para o proprietário, que deixa de perceber uns rendimentos com os que contava mensalmente e que ademais não pode dispor de sua moradia. A isto se soma o risco de defeitos e destrozos que podem produzir na moradia durante o tempo que está a ser ocupada de forma completamente irregular pelo moroso profissional. Ademais, desalojar a um moroso converte-se num processo muito complexo, já que conhecem as artimañas legais para demorar no tempo sua expulsão.
As sete chaves para detectar a um moroso profissional
Um moroso profissional é um estafador especializado em apresentar-se como o inquilino ideal. No entanto, existem uma série de padrões que se repetem neste tipo de casos e que podem resultar de grande utilidade para os identificar.
- Sem problemas económicos e com pressas: quando um inquilino moroso trata com um proprietário faz questão de que tem muita pressa por entrar na moradia o quanto antes, geralmente com desculpas como um translado trabalhista ou a matrícula de um filho num colégio. Fazem-no para tratar de que o arrendador se identifique com sua situação e tente lhes ajudar. Ademais, asseguram que o dinheiro não é problema, e estão dispostos a pagar o que corresponda, sem negociar baixadas de preço.
- Pagamento de meses por adiantado: uma das estratégias mais comuns é pagar vários meses por adiantado para aparentar solvencia e ganhar-se a confiança do proprietário. Esta é uma das tretas mais utilizadas, pelo que convém não fiar deste tipo de comportamentos. Para isso, o melhor é se cingir ao estipulado na Lei de Arrendamentos Urbanos, e solicitar um mês de fiança, que se deve depositar no organismo correspondente, e uma garantia adicional se se considera necessária.
- Atrasos e irregularidades na apresentação da documentação: é frequente que os inquilinos morosos dêem longas à hora de entregar a documentação solicitada pelos proprietários, como um contrato de trabalho em vigor ou as três últimas nóminas. Ademais, em caso de apresentá-la, é habitual que careça de coerência ou que falte algum documento que prometem anexar mais adiante. De qualquer maneira, costumam apresentar um perfil socioeconómico muito bom, para resultar mais atraentes em frente a outros candidatos.
- Insistencia em fechar o contrato de forma verbal: outro indício é a insistencia do moroso profissional em formalizar o contrato de forma verbal, para não deixar nenhum tipo de documento por escrito. Sempre se deve desconfiar deste tipo de práticas e insistir sempre na necessidade de formalizar o contrato com todas as garantias.
- Insistencia em não mudar de titularidade os fornecimentos: outro sinal de alerta é que o inquilino faça questão de deixar os fornecimentos a nome do proprietário, em vez de realizar a mudança de titularidade, o que pode ser um indício de que pretende transferir dívidas futuras ao arrendador. Muitas vezes tão só se faz uma mudança da domiciliación bancária e não do titular, o que pode supor um problema em caso de impago, já que o responsável subsidiario da dívida será o caseiro.
- Mais residentes dos que figuram no contrato: também é habitual que o moroso profissional registe o contrato de aluguer a nome de uma sozinha pessoa e depois entre a viver muita gente ao inmueble. Pode chegar a cedê-la e inclusive a subarrendarla, pelo que o proprietário deverá cerciorarse de que este tipo de práticas fiquem claramente proibidas no contrato.
- Desculpas e dificuldades para comunicar-se com o inquilino: quando um estafador profissional deixa de pagar o aluguer, começa dando desculpas que possam parecer convincentes, com o fim de alongar a situação e dilatar que o proprietário possa empreender medidas judiciais. Nestes casos, também é habitual que existam dificuldades para contactar com o inquilino, como que tenha o móvel sempre comunicando, apagado ou fora de cobertura.
Que fazer ante um moroso profissional
Reclamação por escrito
Ante um inquilino que não paga, o primeiro que deverá fazer o arrendador é ter uma conversa para tratar de chegar a um acordo. De não se produzir, deverá proceder a reclamar a dívida por carta, já seja um burofax com certificação do conteúdo e acuse de recebo ou um conduto ou requerimento notarial. Neste documento, deverá exigir ao inquilino que abone a dívida num prazo determinado e advertir de que, de não o fazer, irá à via judicial.
Reclamação por via judicial
Se, como é de esperar no caso de um moroso profissional, este não paga, o proprietário deverá apresentar uma reclamação da dívida por via judicial o dantes possível. Neste caso é importante saber que o inquilino não poderá paralisar o desahucio da moradia dantes do julgamento mediante pagamento prévio se a notificação da exigência de pagamento se realizou trinta dias dantes da apresentação da demanda judicial. No caso de que o arrendador tenha requerido ao arrendatario para o pagamento por meios fehacientes, como um burofax, e tenham passado mais de 30 dias sem se produzir o pagamento, o arrendatario não poderá enervar o desahucio em via judicial.
Quando se reclama por via judicial se pode exigir o pagamento da dívida, solicitar o desahucio para poder recuperar a moradia, ou ambas. O arrendatario poderá responder opondo à demanda, que é uma das opções mais comuns, já que é a melhor forma de alongar o processo e ir a julgamento. O inquilino também tem outras duas possibilidades: não opor à demanda, em cujo caso deverá abandonar a moradia de forma voluntária; ou a enervación, que consiste em abonar a quantidade adeudada a mudança de manter o contrato em vigor, ainda que esta opção só é possível se responde à primeira notificação por escrito dantes de trinta dias.
A lei de moradia delata ainda mais o processo
A nova Lei de Moradia, do 26 de maio de 2023, introduziu algumas mudanças que têm permitido dilatar ainda mais os procedimentos de desahucio no caso de inquilinos em situação de vulnerabilidade. O novo regulamento estabelece a obrigação de informar às autoridades competentes em moradia e assistência social quando exista um arrendatario vulnerável. Ademais, deve-se proporcionar informação sobre se a moradia é a residência principal do inquilino, se o proprietário é considerado um "grande tenedor" e se o arrendatario encontra-se numa situação económica vulnerável.
Em qualquer caso, o desalojo acabar-se-á produzindo inevitavelmente. Em termos gerais, o processo legal de desahucio por falta de pagamento de um inquilino moroso pode demorar-se entre seis e oito meses. Mais especificamente, o tempo de espera medeio é de 246 dias. Ademais, no caso de morosos profissionais, estão familiarizados com as estratégias legais para prolongar ao máximo sua permanência no inmueble, o que pode atrasar ainda mais a solução. Ademais, ao que se demora o processo de desahucio há que somar o tempo que o proprietário tem demorado em descobrir que seu inquilino é um moroso profissional, já que habitualmente costumam dar desculpas e inclusive podem chegar a realizar pagamentos pontuas para aparentar normalidade e atrasar ainda mais que o arrendador empreenda medidas judiciais. Se tem-se em conta isto, pode chegar a se alongar até os dois anos.