¿Eres inquilino o propietario de un piso? Así te afectará la nueva Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda trae novedades para inquilinos y propietarios. El acuerdo alcanzado por los partidos del Gobierno de coalición y los independentistas de Esquerra Republicana (ERC) y EH Bildu para desbloquear la norma consolidará el tope al precio del alquiler en toda España, independientemente de que sea o no área tensionada.

Además, con esta ley se considerará grandes tenedores a las personas que tengan cinco inmuebles en vez de diez, como estaba fijado hasta ahora. También se extenderán a las personas físicas las restricciones para arrendadores contempladas en esas zonas tensionadas.

Límite del 2 % para 2023

Según consta en el acuerdo, presentado en el Congreso por los portavoces de EH Bildu y ERC, Oskar Matute y Pilar Vallugera, respectivamente, se mantendrá el límite del 2 % para este año en la subida del alquiler, un tope que se incrementará al 3 % en 2024. Antes del 31 de diciembre de 2024, se creará un nuevo índice de referencia aplicable en toda España.

Se eliminará entonces el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos en todo el territorio español, al considerar estos grupos que la inflación "ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes". El nuevo indicador, de cuya elaboración se encargará el Instituto Nacional de Estadística (INE), pretende ser más estable e inferior a la evolución del IPC y será aplicable también en aquellos contratos firmados con anterioridad a la ley que estuvieran sujetos al IPC.

Incentivos fiscales

Para compensar en parte estas limitaciones, también se incluirán en la ley incentivos fiscales a pequeños propietarios. Por ejemplo, se creará un sistema potestativo para las entidades locales, a través del IBI, para favorecer la movilización de viviendas vacías. Asimismo, se protegerán los parques públicos de vivienda y se prohibirán la venta a fondos de inversión.

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Otro aspecto clave del acuerdo es que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. Para Bildu y ERC esto supone terminar con gastos y honorarios "abusivos" que impiden a muchas personas, especialmente jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone.

Límite a "nuevos gastos"

En concreto, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.  En este sentido, para aplicar un incremento en el precio del alquiler por la elaboración de una reforma en la vivienda, dicha reforma tendrá que superar el 10 % del valor de compraventa de la casa.

Según ha explicado Matute, con esta medida han querido subsanar esta forma de subida de alquileres, una "picaresca", ha dicho, aplicada en el entorno europeo. Estos acuerdos se plasmarán en enmiendas para incorporarlos al proyecto de ley que envió el Gobierno de coalición antes de su remisión al Senado, previsiblemente a fin de mes o ya en mayo.

Más suelo para vivienda protegida

Por otro lado, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 % al 40 % en el suelo urbanizable y del 10 % al 20 % en suelo urbano no consolidado. Adicionalmente, se establecen mecanismos para garantizar la transparencia en el ámbito inmobiliario, tanto en la compra como en el alquiler.

Matute y Vallugera han explicado que la norma establece nuevas causas para la aplicación de medidas de control en las zonas tensionadas. Así, estas zonas serán declaradas cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares, o bien cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración del área tensionada.

Cambios en las zonas tensionadas

Basta con que se cumplan una de las dos condiciones para que el área adquiera esta calificación. En estas zonas, si los propietarios quieren prorrogar un contrato a un inquilino, este nuevo alquiler mantendrá de manera obligatoria las mismas condiciones que el contrato anterior durante un periodo máximo de tres años.

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No obstante, la declaración como zona tensionada siempre corresponderá a la comunidad autónoma. Así, serán regulados y topados todos los alquileres en áreas tensionadas "en todos los casos". Esto será efectivo tanto para grandes como pequeños propietarios, así como para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Indexación a la renta

Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.

Además, la ley respetará las competencias autonómicas y locales, suprimiéndose siete artículos relativos a políticas de consumo. Según han explicado ERC y Bildu, en esta materia el Estado no tiene competencia, y por eso se ha llevado a cabo esta modificación para así superar la "vulneración competencial".

Más control para los desahucios

Por otro lado, se prohibirán los desahucios sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos.