Mucho ojo al firmar un préstamo hipotecario: no debes pagar todos los gastos de formalización

Cuando un consumidor acude a un restaurante a pedir una pizza, paga la pizza y ya está. Si la pide desde su casa, como mucho, habrá gastos de envío. O quizá uno o dos euros más por extra de queso. No hay más trámites ni cláusulas, ni trampa ni cartón. En cambio, cuando un comprador se decide a adquirir una vivienda y, para ello, pide una hipoteca, sí debe pagar ciertos gastos de formalización de la misma. Como son sumas elevadas, pueden entrañar un montón de conceptos farragosos que generan dudas. Prueba de ello es que, en 2021, el Banco de España tramitó 34.330 reclamaciones de clientes bancarios, un 61 % más que en 2020. De esas 34.330, más de 7.000 estaban relacionadas con el pago de gastos de formalización de hipotecas.

Aranceles de notario, registro de la propiedad, honorarios de gestoría, tasación e impuestos... ¿Qué corresponde al banco –que es el que al fin y al cabo quien gana dinero con el préstamo– y qué al cliente?

El prestatario sólo debe pagar los gastos de tasación

Antonio López Arenas es el responsable de las áreas procesal y civil/mercantil del despacho Horizon Abogados, y explica a Consumidor Global que, desde el 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley 5/2019, el prestatario (es decir, el beneficiario del crédito) “asume solamente los gastos de tasación”. Estos suelen ascender, de media, a unos 350 euros. De este modo, la entidad financiera “se hace cargo de los gastos de gestoría, notaría y registro de la propiedad”.

Así, la clave está en la fecha: antes o después de junio de 2019. Para los préstamos que se firmaron antes de ese momento, detalla López, “la jurisprudencia ha fijado que el banco debía asumir los gastos de gestoría, registro de la propiedad y tasación”, mientras que los honorarios para el notario por la escritura de préstamo “la afrontan ambas partes al 50 %”.

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Actos Jurídicos Documentados

De esta suerte, se dibuja un panorama complejo en el que algunos consumidores pueden perderse. Otro cobro polémico es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). “El Tribunal Supremo fijó en 2018, tras cambiar de criterio dos veces en pocas semanas, que el obligado al pago era el prestatario, si bien el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, modificó la norma para que desde ese momento el obligado fuera la entidad prestamista”, señala López Arenas. Es decir, que, a día de hoy, tampoco es el hipotecado el que abona el IAJD.

Supone un alivio importante, porque antes, este impuesto se pagaba dos veces. Así lo explica en su web el comparador Roams: “No solo lo paga el banco al conceder el crédito hipotecario a su cliente, también ha de pagarlo este como parte de los impuestos a abonar por la compra de la vivienda que va a hipotecar. Hasta la aprobación de la nueva ley hipotecaria, era un impuesto que el cliente literalmente pagaba dos veces: una al comprar la casa y otra, al firmar la hipoteca”.

Recuperar 5.000 euros

Lo mismo opina Almudena Velázquez, la directora legal del portal Reclamador.es. “Lo que hay que distinguir es si los préstamos están suscritos o no a partir de junio de 2019”, explica a este medio. Las idas y venidas “han provocado confusión en el consumidor”, y los hay que firmaron un préstamo unos meses antes y no pueden reclamar, porque no es aplicable a su caso. También subraya esta experta que algunas tasas “han generado muchísima conflictividad” hasta que el Tribunal Europeo se ha pronunciado.

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Consumidor Global

Según detalla Reclamador.es, “el pago de estos gastos no se debería haber cargado en exclusiva sobre los clientes, pero los bancos incluyeron una cláusula abusiva que cobra al cliente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los gastos de notario, los gastos del registro, los gastos de tasación y los gastos de gestoría”. En esta plataforma se indica que, con los intereses legales, la cifra que podría recuperar un afectado sobrepasa los 5.000 euros.

Los bancos cuelan otros gastos

Ahora bien, si la ley establece nítidamente qué paga cada actor implicado, ¿por qué ha habido tanto jaleo? Porque, como admite López Arenas, a veces dichas tasas se camuflan. “Los bancos operan con criterios de rentabilidad al conceder préstamos. Si la normativa les exige afrontar gastos que con anterioridad no asumían, es lógico que intenten compensar esta pérdida de rentabilidad incrementando otros conceptos retributivos en su favor”, arguye. A juicio de este letrado, “sería ingenuo pensar que los bancos no intentan cubrir esta pérdida de rentabilidad”, por lo que lo más recomendable es que los beneficiaros del préstamo “conozcan el contenido del contrato y, en caso de duda sobre el alcance o la posible abusividad de las cláusulas, que consulten con un abogado”.

Sobre por qué han aumentado tanto en este momento, López Arenas explica que las reclamaciones de gastos se comenzaron a plantear de forma masiva a partir de 2016. Pero los bancos “ignoran sistemáticamente casi todas las reclamaciones extrajudiciales, incluso las formuladas ante el Banco de España” para forzar así a los consumidores a acudir a la vía judicial.  “El problema es que en muchas provincias (entre ellas, Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia) siguen vigentes los juzgados especializados en cláusulas abusivas que se designaron el 25 de mayo de 2017 por Acuerdo de la Comisión Permanente del CGPJ tras el aumento en la litigiosidad por las cláusulas suelo, y que muchos de estos juzgados, que son los competentes para resolver las demandas por los gastos de hipoteca, nacieron ya colapsados al designarse sólo uno por provincia”, aclara López.

Acudir al Banco de España no garantiza nada

Por eso, un procedimiento “puede durar cuatro o incluso cinco años en primera instancia en varios de estos juzgados, lo que, sumado a que las cantidades a reclamar son cada vez menores, hace que la vía judicial pierda atractivo para los clientes y para los despachos de abogados que no gestionen estas demandas como pleitos-masa, y se explique así que suba el volumen de reclamaciones ante el Banco de España como alternativa, aunque los bancos no cumplan siempre la resolución del Banco de España”, detalla el abogado de Horizon.

Por su parte, Vázquez habla de “atasco monumental” a raíz de que se estableciera, en 2017, que este tipo de reclamaciones las llevase un solo juzgado por provincia. “Las sentencias sobre qué corresponde en cada caso se están conociendo ahora”, detalla.