Impagos en las comunidades de vecinos: "He ido a juicio por 50 euros"

Durante la crisis de 2008 muchos propietarios de inmuebles dejaron de poder afrontar los gastos de la comunidad de vecinos y la historia se repite ahora también con el Covid-19. “Hemos notado un incremento en los impagos de las cuotas de las comunidades porque hay gente que no tiene liquidez ni para los gastos más elementales”, asegura a Consumidor Global Adolfo Calvo-Parra, abogado y secretario técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). En la mayoría de los casos, estas situaciones se resuelven de forma amistosa, pero en otras no queda más remedio que acudir a los tribunales. “He llegado a tener que interponer una demanda por tan sólo 50 euros. Hay gente que se niega a pagar y en esas ocasiones no queda otra”, asevera el abogado Chisco Santibáñez.

Sea cual sea el motivo del impago, los gastos de los servicios de la finca deben abonarse igualmente. Si no es así, los demás vecinos tendrán que rascarse el bolsillo y afrontar los sobrecostes. Más allá de juntas de vecinos con caras largas y problemas de convivencia por las rencillas que se pueden generar, esta situación conlleva una serie de penalizaciones para los morosos.  

Adiós a votar en las juntas

Si bien la mayor parte de los vecinos que dejan de pagar las cuotas de la comunidad lo hacen por una situación económica complicada, en la normativa actual no se recoge ninguna circunstancia que exima de la obligación de abonar estos gastos. No obstante, también hay un porcentaje reducido de “morosos profesionales”, tal como los define Calvo-Parra. Las casuísticas son muy diversas, pero en este grupo se encuentran desde personas en procesos complicados de divorcio y herederos que no llegan a un acuerdo tras el fallecimiento del propietario original, hasta gente que se niega a pagar porque considera que la comunidad debe hacerse cargo de algún arreglo en el edificio que afecta a su vivienda.

Los expertos consultados por Consumidor Global coinciden en que la Ley de Propiedad Horizontal es clara y advierten de que el incumplimiento en el pago de una sola cuota supone la suspensión automática del derecho a voto en las juntas de vecinos mientras no se subsane la deuda. “Aunque sea de un céntimo”, matiza Calvo-Parra, quien también aclara que sí que pueden participar y hablar en las juntas. Y, a pesar de lo que dice la normativa, la realidad es que en las comunidades que carecen de una empresa gestora estas medidas no se suelen aplicar debido al desconocimiento de la ley.

Artículo relacionado

Por qué no triunfan las casas pasivas en España

Mónica Timón

Prohibido el paso en algunas instalaciones

La prohibición de utilizar determinadas instalaciones de la finca --en caso de que ésta tuviese piscina, gimnasio o una pista deportiva, por ejemplo-- es otra posible consecuencia para quienes no pagan las cuotas. “Nunca se les podrá cortar el agua caliente o la calefacción, pero sí que se les puede restringir el acceso a los servicios no esenciales”, asevera el secretario técnico de CAFMadrid. Para ello, será necesario aprobar una modificación de los estatutos de la comunidad, aunque la aplicación real de esta medida es complicada.

En sus casi 20 años de experiencia en el sector, Santibáñez confiesa que además de resultar difícil de aplicar, también es de los temas que más roces provoca en las comunidades de vecinos. “Es una cosa que escama a los propietarios que pagan religiosamente y que ven cómo algunos se aprovechan”, asevera este jurista.

Cuidado al comprar una casa

Si una persona vive de alquiler en un inmueble en el que existen deudas de este tipo, ésta no tiene ninguna responsabilidad sobre las mismas dado que carece de vinculación legal con la comunidad de propietarios. Sin embargo, desde el sector reconocen que sí es habitual que quienes adquieren viviendas de segunda mano se topen con sorpresas de este tipo y, en este caso, las cargas anteriores sí que serán responsabilidad del nuevo propietario.

Según la Ley de Propiedad Horizontal, el adquirente de una vivienda tiene que responder a las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios correspondientes al año de compra y a los tres anteriores. A modo de ejemplo, Santibáñez explica que si alguien compra una vivienda en mayo de 2021, el nuevo propietario estará obligado a abonar los gastos de esos cinco meses y todos los que se hayan producido en 2020, 2019 y 2018. “He visto muchos casos en los que este tipo de deudas suponen una sorpresa para el comprador de 3.000 o 4.000 euros. Hay que andarse con ojo”, aconseja Calvo-Parra. ¿Y qué ocurre en caso de que haya deudas anteriores a esos tres años? La comunidad de vecinos puede seguir reclamándolas al anterior dueño de la vivienda. La normativa actual establece un plazo de cinco años para poder emprender acciones legales antes de que prescriba la deuda.

Artículo relacionado

Los favoritos de los bancos para dar hipotecas: 50.000 euros en el bolsillo y un trabajo estable

Mónica Timón

Negociar para evitar ir a juicio

Cuando los impagos en las cuotas de la comunidad se producen debido a que el propietario está atravesando una mala racha y no puede hacer frente a los gastos, lo más habitual es que el tema se resuelva de una forma amistosa. “Antes de emprender acciones legales siempre se intenta llegar a algún tipo de acuerdo como, por ejemplo, un fraccionamiento del pago”, asegura Calvo-Parra. Sin embargo, cuando el que incumple en las cuotas es una empresa o un banco no se suele ser tan benévolo con ellos. “Aunque es preferible cobrar de una forma convenida con el moroso”, añade Santibáñez. 

A pesar de todo, cuando no queda más remedio que ir a juicio, los especialistas avisan de que, por lo general, la comunidad de vecinos tiene las de ganar ante la ley. En ese sentido, los propietarios con impagos se exponen a tener que abonar la deuda íntegra, intereses y, además, tener que hacer frente a los costes judiciales.