Vicenç Hernández (Tecnotramit): "Una hipoteca variable sería la óptima y cambiarse cuesta 450 euros"

La subida del Euríbor, o lo que es lo mismo, de los tipos de interés promedio al que los bancos europeos conceden los préstamos a particulares y empresas, ha provocado un encarecimiento de las hipotecas dramático para miles de españoles. Al mismo tiempo, las renegociaciones de hipotecas, para abarcar modificaciones en los plazos o cambiarla de variable a fijo, se firman a más del 4% de interés, el máximo desde que hay datos. Ante esta situación agónica para tantas familias, ¿qué debe hacer el tenedor de una hipoteca o el que accede ahora a una?

Entrevistamos al presidente de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (Anai) y director general de Tecnotramit, el economista Vicenç Hernández, para aportar un poco de luz a este tema crucial para la sociedad del bienestar en España, y para hablar del precio de la vivienda, de inteligencia artificial (IA) y de ocupación.

--Si un español está decidido a comprar un piso y va a pedir una hipoteca, ¿cuál le recomendaría?

--La que está funcionando mejor es la mixta, que no está mal porque funciona como una de tipo fijo garantizada durante un par de años y luego pasa a variable. Pero una de tipo variable sería la óptima, porque la tendencia general será que haya una bajada de tipos de interés. Por eso ahora le recomendaría hacerla a tipo variable.

--Muchos hipotecados han pasado la suya de variable a fijo…

--Hacerla a precio fijo con los tipos tan altos, y cuando la previsión es que bajen, no es la mejor opción. En 2021 y 2022 alertamos de este riesgo de subida de tipos. Entonces sí era el momento de cambiarla a tipo fijo y anclar un buen tipo de interés. Pero mucha gente no lo hizo, y ahora se han encontrado con esta problemática.

--¿Es viable hacer el cambio de la hipoteca de tipo fijo a variable?

--Se puede hacer. Pasará por un departamento de supervisión de riesgos y en algunos casos no se concederá. Pero, si una persona está en una buena posición, podrá obtenerla. Sí, yo aconsejo hacer el cambio porque la previsión es que tal vez haya una pequeña subida de los tipos de interés en la próxima revisión, pero la idea de todos los bancos centrales es bajarlos paulatinamente. A futuro, a medio plazo, es recomendable variabilizar la cuota de la hipoteca para acompasarse con los tipos de interés.

--¿Cuánto dinero cuesta renegociar la hipoteca con el banco?

--Hay que partir de la base de que el negocio de la entidad financiera no es dejar dinero, sino dejar dinero y que se lo devuelvan. El banco siempre estará dispuesto a encontrar una solución. A partir de aquí, tienen unos gastos, como la notaría. En total, hablamos de 600 euros en el mayor de los casos. Hay entidades que por 300 te lo hacen.

--¿Cuál es el activo inmobiliario más buscado en la actualidad?

--El residencial sigue siendo la estrella. El mercado de oficinas está funcionando bien al bajar la fiebre del teletrabajo, pero hay cosas que no pasan nunca de moda y que serán valiosas hoy y mañana. Como una primera línea de mar en una segunda residencia. O un piso en Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Palma de Mallorca, que son ciudades prime donde un inmueble siempre va a estar bien cotizado. Hoy ya no se busca ese piso de 120 o 140 metros cuadrados. Lo más buscado son pisos de entre 65 y 80 metros que tengan un espacio exterior y zona comunitaria.

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--El precio de la vivienda ha subido un 13% en poco más de dos años, mientras que los salarios apenas han aumentado el 2,8%... ¿La situación es insostenible?

--Con este desajuste tan fuerte se excluye a muchísima gente de poder acceder a una vivienda, lo que genera un conflicto social. No es bueno. Merma un elemento troncal para la convivencia como es el tener una clase media sólida. Es una situación que tiene que solucionarse, pero la nueva Ley de Vivienda no lo hace, aunque la intencionalidad sea buena. 

--Sin embargo, ni la pandemia ni la inflación han afectado el avance del sector inmobiliario…

--Se han dado varias circunstancias favorecedoras, como una demanda más solvente fruto de las tasas de ahorro durante la pandemia. También hemos pasado a dar más importancia al lugar en el que vivimos, y la época pospandemia ha sido una época de gasto en la que mucha gente tenía disponibilidad para dar la entrada de un piso. Si a esto le juntas una oferta muy baja que disparó los precios, y unos tipos de interés bajos, o lo que es lo mismo, una financiación más barata, daba la sensación de que era una situación más beneficiosa para comprar un inmueble. Además, la inversión en inmobiliario es muy estable. Estos factores han hecho que se capte una gran inversión y que suban los precios dejando a mucha gente sin capacidad de acceder a una vivienda.

--¿El mercado de la vivienda se ha convertido en un mercado de lujo?

--Yo no lo diría así. A veces utilizamos ciertas palabras con una excesiva dosis de tremendismo. A nivel constitucional, todos tenemos derecho a trabajar y ahí está la tasa de paro. Todo el mundo tiene derecho a una vivienda, y se tendría que generar un mercado equilibrado que así lo posibilite, pero está lejos de ser un elemento de lujo. 

--¿Qué soluciones se pueden encontrar?

--Subir los salarios no creo que sea una solución. Tiene que haber una oferta de vivienda social en la que no se ha invertido nada. La administración pública tiene que hacer una revisión presupuestaria. Los políticos hablan de vivienda, pero si miramos el dinero que se le dedica, es muy poco. Deberían de contener el gasto en otras cosas y destinarlo a obra social. La colaboración público-privada se ha de hacer en igualdad de derechos y oportunidades, y esto no se está haciendo. Si yo quiero apoyar que haya propietarios que alquilen a precios asequibles, es tan fácil como ofrecerles incentivos fiscales. Si alquilas a un precio inferior al de mercado, te voy a dar una serie de ventajas fiscales. Y protección en caso de ocupación. 

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--¿Qué opinión tiene de empresas como Desokupa?

--Desokupa hace lo que debería hacer el sentido común. Si hay una situación de injusticia, ¿vamos a permitir la ocupación? No. Una ocupación es como un atraco. ¿Hay que socavar el derecho a la propiedad para que gente que no puede acceder a una vivienda pueda hacerlo? No. Si la administración pública no le pone solución, abre la posibilidad a que surjan empresas que sí lo hagan. Estas empresas existen porque alguien no hace lo que tiene que hacer.

--“En tiempos de incertidumbre y volatilidad el pequeño inversor opta siempre por confiar su patrimonio a bienes tangibles”, dijo usted en marzo de este año, pero el número de operaciones de compraventa no ha dejado de caer en lo que va de año y se prevé que lo siga haciendo…

--Correcto. El hecho de que la preferencia de un inversor sea un activo como el de la vivienda, que generalmente sube de valor con una volatilidad baja, es muy valorado. Eso no quita que la situación actual, con unos tipos de interés altos y con unas entidades financieras que ponen muchos problemas y son menos laxas con las concesiones hipotecarias, afecte directamente al número de compraventas, pero una cosa no es incompatible con la otra. Las estimaciones son que el número de compraventas baje entre un 20% y un 30% en 2023. Y los precios también están empezando a bajar. Bueno, lo que está bajando es el ritmo de crecimiento, e incluso veremos crecimientos negativos en ciertas zonas y categorías. Aunque serán bajadas leves de entre el 3% y el 5%, y casi imperceptibles en las grandes ciudades.

--¿Cómo cambiará el mercado inmobiliario la implementación de la inteligencia artificial, el Blockchain o el metaverso?

--Las nuevas construcciones ya se hacen con inteligencia artificial (IA) y una domótica más avanzada, lo que desembocará en edificios más eficientes, ecológicos y baratos, y un día a día más cómodo para las personas. El denominado PropTech ha venido para quedarse y es un avance positivo en un sector que tradicionalmente era más obtuso a estos cambios. La pandemia fue un revulsivo a nivel tecnológico. 

--¿Veremos la comercialización de propiedades inmobiliarias mediante visitas virtuales con avatares de agentes inmobiliarios y potenciales compradores?

--Esto ya se está haciendo. Es un experimento que ha funcionado muy bien. Se han vendido promociones en Málaga utilizando el metaverso. Antes visitabas 100 inmuebles; ahora 80 los descartas desde casa mediante visitas virtuales. Es el presente y el futuro.

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--También se pueden comprar viviendas con criptomonedas, pero casi nadie lo hace…

--No, no ha crecido demasiado. Se puso de moda por la fiebre de la inversión y la especulación en criptomonedas, y avanzará, pero de una manera regulada, legal y que genere confianza. No estamos comprando zapatos, sino un inmueble, que para muchos es la inversión más importante de su vida, por lo que el método de pago ha de generar confianza.