¿Es un buen momento para comprar un piso o es mejor esperar? En cuanto al alquiler, ¿qué hacer? Los precios tendrán que bajar algún día, ¿no? Uno de los derechos que garantiza la Constitución es el derecho a la vivienda, pero en España cada vez es más difícil conseguir una y sólo 17 de cada 100 jóvenes de entre 16 y 28 años residen fuera del hogar familiar, según el Consejo de la Juventud de España (CJE). ¿Qué falla? ¿Tiene arreglo?
Entrevistamos al director de estudios y portavoz del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font, para preguntarle por todos estos aspectos, por las diferencias del mercado de compra y de alquiler en las grandes capitales y en las ciudades medianas o el entorno rural, por la ocupación de viviendas y por otros temas relacionados con el sector.
--¿Es un buen momento para comprar una vivienda o mejor esperar un poco?
--Depende mucho de las necesidades y posibilidades de cada uno: si se busca una primera o una segunda residencia. En cualquier caso, si se analiza con perspectiva la evolución de los principales mercados, aunque tengan tendencia a aumentar de precio de manera moderada, por ahora no vemos caídas de valor. Además, a corto plazo, los tipos de interés irán a peor, por lo que hipotecarse saldrá más caro. Si una familia busca una vivienda, encuentra algo que le encaja por zona, precio y características, y puede acceder a una hipoteca en unas condiciones que sean más o menos favorables, es un buen momento.
--Pero a muchos les cuesta acceder a una hipoteca o, directamente, no pueden…
--Los que tienen ahorros, ahora tiran de ellos, y a los que les costaría acceder a pagar ese 20 % que no cubre la hipoteca, pueden ir al mercado de alquiler, esperar 2-3 años para comprar y confiar en que los tipos de interés vuelvan al 2 %.
--El mercado muestra los primeros síntomas de desaceleración y se espera que el número de compraventas de pisos baje. ¿Los precios se estabilizarán o incluso bajarán en los próximos meses?
--El volumen de transacciones tiende a normalizarse y de aquí a final de año se moderará, pero es que venimos de unas cifras --640.000 transacciones durante los últimos 12 meses-- que no se veían desde la burbuja inmobiliaria. 2021 se cerró con 560.000 transacciones. Ahora empezará a caer, pero eso no significa que sea un síntoma de un gran frenazo, sino de normalización. Si cayeran un 10%, repetiríamos las cifras de 2021, que fue un buen año, y los precios se moderarán. O los crecimientos serán mucho menores. No habrá caídas porque hay una importante demanda de inversión. En los grandes mercados no sólo hay mucha demanda, sino que hay poca oferta, y eso no permite que los precios terminen de caer.
--¿Y en los mercados más pequeños o rurales?
--En mercados pequeños, sin tanta demanda, el precio sí bajará. El entorno rural, las pequeñas y medianas ciudades, no tienen una demanda tan activa debido a que su oferta formativa, de ocio y laboral no suele ser muy destacada.
--¿Cuáles son los principales requisitos de los potenciales compradores a la hora de adquirir un inmueble?
--Hemos vuelto a los requisitos históricos. Durante el Covid cambiaron las preferencias: el requisito que más creció fue balcones y terrazas. Pasamos de buscar ubicación, precio y características, a buscar espacios abiertos. La gente quería salir de las grandes capitales, pero el mercado rural no tenía capacidad de dar respuesta a esta demanda. No había tantas casas en el monte. Ahora ya no teletrabajamos tanto como antes y la concentración vuelve a las grandes capitales. Los principales requisitos vuelven a ser precio, ubicación y características: metros cuadrados, acabados, más o menos obra a realizar.
--Con una menor capacidad adquisitiva y la subida del Euríbor, a muchos ciudadanos no les queda otra que descartar la compra y optar por el alquiler o por quedarse en el hogar familiar…
--El mercado del alquiler vive un momento complicado. Primero, por la reducción de la oferta de alquiler, ya que durante el Covid hubo un traspaso de alquiler vacacional al medio plazo. Ahora se ha producido el efecto inverso e incluso ha ido más allá. Por lo que el parque de vivienda es más reducido y se ha producido un alza de precios. Debido a la poca oferta existente, ofrece pocas opciones.
--¿Cuánto han subido los alquileres?
--Los alquileres han subido cerca de un 3 % y la previsión es que sigan aumentando a un grado inferior (2 %). Por un lado, debido a la situación de inestabilidad, a que tenemos un parque de vivienda reducido, a la inflación y a una capacidad de pago inferior. Por otro lado, porque las grandes capitales tienen un equilibrio de oferta y demanda descompensado.
--En las grandes ciudades todavía ha subido más…
--El mercado del alquiler seguirá siendo heterogéneo: en las grandes capitales, como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca, los precios se han disparado un 15-16-17 % y la tendencia es que sigan aumentando mucho más que el resto.
--Entonces, ¿es el momento de meterse en un alquiler de 5 años?
--Si necesito una vivienda, sí, porque las previsiones en las grandes ciudades hablan de precios al alza. Por eso, bajo mi punto de vista, es buen momento para alquilar si vivo en una gran ciudad y no tengo alternativa de compra. Yo buscaría con mucho ímpetu y sin perder el tiempo. Porque al final la demanda en el mercado de alquiler hace que las viviendas bien ubicadas sean piezas muy buscadas.
--Vamos, que alquilar tampoco está fácil…
--Volvemos a la situación de piso en alquiler y cola de potenciales inquilinos en una tarde. El mayor problema es la subida de precios y la lucha por encontrar vivienda de alquiler. Y esta coyuntura perjudica al que tiene una situación económica más precaria, porque el propietario busca un inquilino solvente.
--Uno de los derechos que garantiza la Constitución es el derecho a la vivienda, pero en España cada vez es más difícil conseguir una…
--La dificultad de acceso a la vivienda por parte de la población y, sobre todo, de la más vulnerable, es el principal reto del sector inmobiliario. ¿Cómo podemos facilitar que las generaciones más jóvenes puedan emanciparse? Es un problema complejo. También hablamos de capacidad de pago, de salarios, de más contratos fijos, etcétera. Facilitar el acceso pasa por una regulación que cuente con más consenso político, un consenso del que la nueva ley de la vivienda que quieren aprobar carece --el PP ya ha dicho que no la aplicará en las comunidades en las que gobierna--. Limitar el precio del alquiler o promocionar casas, con un marco regulatorio estable, pasa por generar un mayor parque de vivienda, especialmente de alquiler público asequible.
--La tasa de emancipación juvenil española, que está por debajo de la media europea, se situó en el 16,75 % en el segundo trimestre de 2021…
--Se han visto expulsados del mercado inmobiliario. Su situación económica, su falta de ahorro, no les permite comprar ni alquilar una vivienda solos. Un 70 % se emancipan por primera vez compartiendo piso. Si se emancipan cada vez más tarde, deriva en un problema social y económico.
--¿Qué supone la ocupación de vivienda para el sector inmobiliario?
--Es un problema. Una ocupación es un drama, desde el punto de vista de las familias en situación de desamparo. En el otro lado, una ocupación significa que hay un propietario al que no se le respetan sus derechos de propiedad privada. Algunos se sienten desamparados y dicen: ‘para tener un piso y que me lo quiten, lo pongo en venta’. La ocupación hace que el mercado esté más tensionado y que los alquileres tengan precios mayores. Es uno de los grandes retos del sector.
--¿Qué consejos le daría a un propietario para evitar que se le metan en casa?
--Al margen de cerrar todo lo que se pueda cerrar, le diría que no promocione sus vacaciones a través de las redes sociales; tener alguna actividad en cuanto a luces; intentar que una casa no sea atractiva por encontrarse vacía durante muchas semanas; etcétera. Si soy propietario y quiero alquilar, intentar alquilar mi vivienda a personas que me transmiten confiabilidad y cumplan todos los requisitos.