Subastas judiciales: un mundo de gangas inmobiliarias plagado de trampas

En las subastas judiciales que publica el Boletín Oficial del Estado (BOE) se pueden encontrar todo tipo de gangas. Desde acciones de empresas, hasta, por ejemplo, una embarcación incautada a una organización criminal. Sin embargo, la estrella de este tipo de procedimientos son las casas que se venden por debajo de su precio de mercado. Este segmento atrae a inversores con perfiles tan distintos como el de un fondo buitre o el de una familia que busca ahorrar en la compra de una vivienda.

En 2015 hubo una reforma legislativa y, desde entonces, las subastas judiciales en España se realizan a través de internet. El cambio normativo y el hecho de que cualquier persona pueda registrarse en ellas ha disparado la participación en los últimos años. Sin embargo, los expertos consultados por Consumidor Global advierten de que se trata de un mundillo en el que, además de oportunidades, también hay muchas trampas y letra pequeña. “Participar en estas subastas es un auténtico riesgo para alguien que no sea un especialista. Mucha gente ha salido escaldada”, asegura Luis Miguel Leseduarte, director del despacho especializado en derecho inmobiliario Leseduarte Abogados.

Más ejecuciones hipotecarias por el Covid-19

Según las estimaciones de Leseduarte, un pequeño porcentaje de las viviendas en subastas judiciales proceden de disputas familiares derivadas de herencias o separaciones matrimoniales. “Vender la vivienda en el mercado ordinario es mucho más lucrativo, pero cuando la gente se lleva mal es capaz de perder dinero sólo por hacer daño al otro”, valora Leseduarte en base a su experiencia.

Sin embargo, la mayor parte de los inmuebles que se consiguen con este tipo de procedimientos se deben al impago de hipotecas o a deudas con una empresa o con la Seguridad Social. “El número de subastas judiciales aumentará mucho”, vaticina Leseduarte, quien considera que, debido a la crisis económica por el Covid-19, se disparará la cantidad de ejecuciones hipotecarias. En la misma línea, Alberto Moya, presidente de la Asociación Profesional de Tasadores Inmobiliarios, opina que “mucha gente tendrá que vender propiedades para poder subsistir, igual que ocurrió en la crisis anterior. Ahora será todavía peor”, augura.

Artículo relacionado

Las herencias 'caídas del cielo' aumentan por el coronavirus

Javier Roibás

Chollos sí, pero hay que saber buscarlos

Según explica Moya, una casa puede salir a subasta en varias ocasiones. “En la primera puede haber una diferencia de entre un 5 % y un 10 % en relación con el precio de mercado. En la segunda subasta la vivienda suele llegar a ser un 30 % más barata y en la tercera puede devaluarse hasta un 55 %”, asegura. 

A pesar de que se puedan encontrar chollos en el BOE, los profesionales recomiendan a los profanos que no se tiren a la piscina y que busquen asesoría para poder cerrar una operación con éxito y evitar sorpresas indeseadas. Sobre ello, Leseduarte lamenta que muchos de los procesos publicados por el Estado no facilitan toda la información que hace falta para decidir de forma correcta.  “Esto es para cuatro o cinco que saben mucho y que pueden ver más allá de lo que puede ver un ciudadano cualquiera”, resume el abogado.

Comprar un inmueble habitado sin saberlo

Entre los peligros a los que se enfrenta una persona que carece de conocimientos especializados, Leseduarte destaca dos: las deudas que pueda haber sobre el inmueble y la posibilidad de que esté habitado. Sobre el primer riesgo, señala que en muchas ocasiones no consta en las fichas de las viviendas la información sobre las deudas previas que pesan sobre las mismas, de las que el nuevo propietario debe hacerse cargo, recuerda.

Por otro lado, el abogado insiste en la importancia de conocer el estado posesorio del inmueble, es decir, saber si hay gente viviendo en él o no. “Si en la vivienda hay empadronado un menor de edad, una persona con discapacidad o un mayor de 65 años, en la práctica no se les va a poder echar. Es decir, te compras un piso, lo pagas y no puedes disfrutar de él”, zanja el abogado. “Conozco muchos casos sangrantes de este tipo”, asegura.

Coches, motos y yates

Además de las viviendas, los otros grandes protagonistas de las subastas judiciales son los automóviles. Si bien suelen ser procesos más sencillos, al igual que con los inmuebles, pujar por este tipo de bienes a un precio inferior al de mercado conlleva una serie de riesgos. Leseduarte señala que lo más importante es saber quién custodia el bien. “Se puede subastar un camión y que el dueño siga usándolo. A ver cómo lo pillas --bromea--. También se puede pujar por un yate que no se sabe dónde está atracado”, apunta.

El experto recomienda que sólo se compren aquellos automóviles que se puedan visitar y aconseja ir con un mecánico para que pueda hacer una revisión en profundidad. En la misma línea, cuando se trata de obras de arte es importante contratar los servicios de un perito.      

Los fondos buitre ‘emigran’

Por otro lado, uno de los actores principales en las subastas judiciales han sido siempre los fondos buitre. Según Leseduarte, “ahora mismo se están retirando de España” debido a los planes que baraja el Gobierno para intervenir en el mercado del alquiler inmobiliario y limitar los precios de los arrendamientos. “Se van a Portugal, a Francia e Italia”, matiza. 

En ese sentido, el hueco dejado por estos fondos será ocupado por lo que se denominan “inversores artesanales”, es decir, personas con un perfil ligado a los negocios y a la banca, que conocen el mundillo y tienen cierta liquidez para adquirir propiedades, reformarlas y venderlas en el mercado ordinario con buenos rendimientos.