El pago de la fianza en los contratos de alquiler sigue siendo uno de los aspectos más controvertidos y relevantes para inquilinos y propietarios.
Este depósito obligatorio, destinado a garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, plantea preguntas sobre su importe, uso y devolución. A continuación, desglosamos los principales puntos para entender mejor cómo funciona en 2024.
¿Qué es la fianza de alquiler y cuánto se paga?
La fianza es un importe en metálico que el inquilino entrega al arrendador al inicio del contrato como garantía de que cumplirá con las condiciones pactadas. Según el artículo 36.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es obligatoria y equivale a un mes de renta para contratos de vivienda habitual. En arrendamientos de uso distinto al de vivienda, como locales comerciales, la fianza es de dos meses.
Aunque este es el mínimo legal, la normativa permite que el arrendador solicite “garantías adicionales” para reforzar la seguridad del contrato. Estas garantías, reguladas aparte de la fianza, pueden alcanzar hasta dos mensualidades de renta. De esta forma, en el caso de un alquiler de vivienda habitual, el propietario podría pedir al inquilino hasta tres meses de renta en total: uno como fianza y dos como garantía adicional.
¿Cuándo y cómo se devuelve la fianza?
La devolución de la fianza es una obligación del propietario al finalizar el contrato, siempre que el inquilino haya cumplido con sus responsabilidades. Esto incluye:
- Haber pagado todas las rentas y cuotas pactadas.
- No causar daños en la vivienda más allá del desgaste normal por uso.
- Devolver la vivienda en condiciones adecuadas de limpieza.
En caso de que existan daños, impagos o desacuerdos sobre el estado del inmueble, el arrendador podría descontar de la fianza los costes correspondientes. Sin embargo, el inquilino tiene derecho a reclamar la devolución del importe sobrante o a acudir a los tribunales si considera injusta la retención.
¿Es legal pedir más de un mes de fianza?
En los alquileres de vivienda habitual, pedir más de un mes de fianza es ilegal. No obstante, es posible incluir en el contrato una “garantía adicional”, que no debe confundirse con la fianza. Este concepto, que también busca proteger al propietario, puede pactarse por un importe máximo de dos meses de renta.
Por tanto, aunque técnicamente no se pueden exigir tres meses como fianza, sí es posible alcanzar esta cantidad sumando la garantía adicional.
Actualización de la fianza y garantías adicionales
Durante los primeros cinco años del contrato (o siete, si el arrendador es una persona jurídica), la fianza no puede ser actualizada.
Sin embargo, tras este periodo, su importe puede ajustarse en función de lo que ambas partes pacten. Si no se llega a un acuerdo, se aplicará el mismo índice utilizado para actualizar la renta.
Un primer mes costoso para el inquilino
El pago de la fianza y posibles garantías adicionales, sumado a la primera mensualidad, convierte el primer mes de alquiler en uno de los más costosos. Por ello, es importante que inquilinos y arrendadores sean conscientes de sus derechos y obligaciones para evitar conflictos a largo plazo.
En resumen, el marco legal ofrece protección tanto al propietario como al inquilino, pero es clave entender las diferencias entre la fianza y las garantías adicionales para evitar malentendidos. Conocer estos detalles es esencial para garantizar un alquiler transparente y seguro para ambas partes.