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¿Hay burbuja inmobiliaria en España?
El índice UBS Global Real Estate Bubble ha publicado su informe de 2024, ofreciendo una evaluación actualizada sobre el riesgo de este fenómeno
El índice UBS Global Real Estate Bubble ha publicado su informe de 2024, ofreciendo una evaluación actualizada sobre el riesgo de burbujas inmobiliarias en las principales ciudades del mundo. A nivel global, el riesgo medio de burbuja inmobiliaria ha disminuido ligeramente por segundo año consecutivo, aunque existen variaciones notables entre regiones y ciudades.
En el caso de España, el estudio sitúa a Madrid en un nivel de riesgo moderado, marcando un aumento respecto al año anterior. Sin embargo, esta clasificación la mantiene lejos de las ciudades con mayor riesgo, como Miami, Tokio o Zúrich.
El precio de la vivienda
En la última década, el precio de la vivienda ha seguido una evolución dispar en las principales ciudades globales. Así, mientras Miami ha visto un incremento del 106% en los precios y Ámsterdam del 76%, otras ciudades, como São Paulo, han registrado caídas del 22%. En este contexto, Madrid ha experimentado un alza del 32% en los últimos diez años, lo que le coloca en una posición intermedia entre las ciudades de estudio.
Según UBS, en general, los desequilibrios inmobiliarios han disminuido en Europa, se han mantenido estables en Asia-Pacífico y han aumentado en Estados Unidos, destacando a Miami como la ciudad con mayor riesgo de burbuja en la actualidad.
La metodología
El índice UBS utiliza cinco subíndices para medir el riesgo de burbuja, evaluando factores como precios de venta y alquiler, ingresos, la relación hipotecas/PIB, la construcción/PIB y la comparación de precios entre ciudades y países.
Esta metodología permite una visión integral sobre los factores de riesgo que afectan a cada mercado inmobiliario de forma distinta.
Burbuja inmobiliaria en Madrid
El informe subraya que, aunque el riesgo de burbuja en Madrid ha crecido respecto al año pasado, sigue siendo moderado. Los precios de la vivienda en términos reales en Madrid (descontando la inflación) aún se mantienen un 25% por debajo del máximo registrado en 2007. No obstante, el mercado inmobiliario de la capital ha tenido un mejor desempeño que el del resto de España en los últimos años. Esta resiliencia, combinada con un aumento de la demanda y una oferta limitada de viviendas, ha contribuido al alza de precios, especialmente en el segmento de alquiler.
Uno de los factores más destacados es el crecimiento de los alquileres en Madrid, que han aumentado un 15% en términos reales en los últimos cuatro trimestres. Esta subida ha provocado un incremento del 5% en los precios de venta de viviendas entre mediados de 2023 y mediados de 2024, a pesar de las desfavorables condiciones financieras. Esta resistencia del mercado madrileño ante tipos de interés más altos y la dificultad de acceso a la financiación indica una demanda robusta y sostenida, que podría intensificar el riesgo de burbuja en el futuro.
Asequibilidad y riesgo en perspectiva
En términos de asequibilidad, Madrid ofrece una ventaja comparativa respecto a ciudades como Tokio, París o Londres, donde la relación precio-ingreso es significativamente mayor. UBS calcula este indicador a través de la cantidad de años que necesita un trabajador cualificado del sector servicios para adquirir un piso de 60 m² en una zona céntrica.
Este índice coloca a Madrid en los últimos puestos de la lista en cuanto a la falta de asequibilidad, pero advierte que el aumento sostenido de precios podría modificar esta situación en el mediano plazo.
Desafíos para el mercado inmobiliario
El informe identifica varios factores que pueden agravar el riesgo de burbuja inmobiliaria en Madrid. En primer lugar, la fuerte formación de hogares y la elevada demanda de inversión han acentuado la escasez de viviendas. Además, la desconexión de Madrid respecto a la evolución del mercado inmobiliario en el resto del país podría contribuir a la formación de una burbuja. La demanda persistente, combinada con el aumento de los alquileres y la resiliencia del mercado ante condiciones financieras desfavorables, son factores que podrían generar tensiones adicionales.
En resumen, aunque el riesgo de burbuja en España es moderado, su evolución podría depender de cómo se gestionen la oferta y la demanda en los próximos años, así como de la capacidad del mercado para mantener una asequibilidad razonable en un entorno económico incierto.
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