La propiedad de un inmueble puede dividirse en dos figuras distintas: la nuda propiedad y el usufructo. Aunque esto puede parecer un concepto complejo, es fundamental entender quién debe asumir los gastos que conlleva la propiedad de un bien inmueble cuando se divide entre el nudo propietario y el usufructuario. Cada uno tiene derechos y obligaciones específicas, lo que puede generar dudas sobre quién paga ciertos impuestos, reparaciones o servicios.
El nudo propietario es quien tiene la propiedad formal del inmueble, pero no puede disfrutar de su uso o posesión, ya que ese derecho recae en el usufructuario. Sin embargo, el nudo propietario sigue teniendo responsabilidades económicas, aunque estas se limitan a ciertos aspectos.
¿Qué gastos paga el nudo propietario?
Entre los gastos que debe cubrir se encuentran los gastos de comunidad y las posibles derramas que se generen. Además, el nudo propietario es responsable de las reparaciones extraordinarias del inmueble, es decir, aquellas que van más allá del mantenimiento habitual, como grandes renovaciones o mejoras estructurales.
Otro gasto que debe asumir el nudo propietario es su parte proporcional del seguro del inmueble, específicamente el relacionado con el continente, es decir, la estructura física del inmueble. Este tipo de seguro cubre daños a la edificación, tales como problemas en el techo o en las paredes.
Usufructuario: el usuario con obligaciones
El usufructuario es quien tiene el derecho a disfrutar del inmueble, ya sea viviendo en él o alquilándolo, lo que le otorga también una serie de responsabilidades económicas. Como es quien disfruta de la propiedad, debe pagar los suministros del inmueble, como agua, electricidad, gas e internet. También le corresponde asumir el coste del seguro relacionado con el contenido del inmueble, es decir, los bienes muebles que se encuentran en el interior, así como el seguro de responsabilidad civil, que cubre los daños que pueda causar a terceros.
En cuanto al mantenimiento de la propiedad, el usufructuario es responsable de las reparaciones ordinarias, como arreglos de plomería o pequeñas reparaciones que sean necesarias para mantener el inmueble en buen estado.
¿Quién paga el IBI?
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) genera muchas preguntas cuando la propiedad está dividida entre un nudo propietario y un usufructuario. En principio, el responsable de pagar este impuesto es el usufructuario, ya que es quien disfruta del uso de la propiedad. Sin embargo, es posible pactar entre las partes que sea el nudo propietario quien asuma este gasto. En cualquier caso, el recibo del IBI solo se emite una vez por año y debe ser pagado por el usufructuario o, en su defecto, por el nudo propietario.
Es importante destacar que el responsable del pago del IBI será el titular del inmueble a fecha 1 de enero del año fiscal correspondiente. En caso de compraventa durante el año, es común que ambas partes acuerden prorratear el importe del IBI, repartiéndolo de acuerdo al tiempo que cada uno ha sido titular del inmueble durante ese año.
Plusvalía municipal y otros impuestos
En caso de una venta de la nuda propiedad, el vendedor (el nudo propietario) deberá abonar la plusvalía municipal, un impuesto que grava el incremento de valor del terreno urbano. Según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el sujeto pasivo de este impuesto es quien transmite el bien, por lo que siempre será responsabilidad del vendedor, sin importar su edad o las circunstancias de la venta.
Además, el vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), salvo que tenga más de 65 años y se trate de la venta de su vivienda habitual. En cambio, el comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En resumen, tanto el nudo propietario como el usufructuario tienen sus respectivas responsabilidades cuando se trata de los gastos del inmueble, y aunque algunas de estas cargas son fijas, es posible llegar a acuerdos que faciliten el reparto de los costos.