Qué es un contrato de arras y cómo funciona

El contrato de arras es un acuerdo fundamental en el proceso de compraventa de un inmueble. A menudo desconocido por quienes se adentran en el mercado inmobiliario, este preacuerdo formaliza el compromiso entre comprador y vendedor antes de la firma de la escritura pública, estableciendo un conjunto de condiciones clave que ambas partes deben cumplir. De esta manera, el contrato de arras es, esencialmente, una reserva de la propiedad que se quiere comprar. En este documento se fijan dos elementos clave: el precio de venta acordado y una fecha límite para la formalización de la compra mediante escritura pública.

El contrato también incluye la entrega de una cantidad de dinero a modo de señal, que sirve como garantía de que ambas partes cumplirán su compromiso. Si el comprador se echa atrás sin motivo justificado, el vendedor se quedará con el importe de las arras como compensación. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple el acuerdo, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada.

Tipos de contratos de arras

Existen tres tipos principales de contratos de arras, cada uno con diferentes implicaciones legales para ambas partes.

1. Arras penitenciales o de desistimiento: Este es el tipo más común de contrato. Ambas partes pueden desistir del acuerdo antes de la firma de la escritura, perdiendo o devolviendo la cantidad acordada. Si el comprador decide no seguir adelante, perderá el dinero entregado en concepto de arras; si es el vendedor quien incumple, deberá devolver el doble al comprador.
2. Arras penales: Este tipo de contrato es más severo. En caso de incumplimiento, además de la pérdida o devolución de las arras, la parte perjudicada puede reclamar daños y perjuicios adicionales, lo que añade una capa de penalización económica más fuerte.
3. Arras confirmatorias: Estas arras funcionan como un adelanto del precio total de la vivienda. Su incumplimiento puede acabar en un proceso judicial para exigir el cumplimiento del contrato o la correspondiente indemnización.

Redacción del contrato de arras

El contrato de arras puede ser redactado por las partes implicadas, aunque es habitual contar con el apoyo de un abogado o asesor inmobiliario para asegurarse de que todos los términos queden claros y no haya lugar a malentendidos. La transparencia y precisión en la redacción son cruciales, ya que cualquier omisión o error puede generar conflictos en la fase final de la compraventa.

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En muchos casos, contar con un modelo de contrato de arras o recurrir a profesionales del sector inmobiliario puede ser la mejor opción para evitar problemas posteriores.

¿Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras y quien paga los gastos?

El importe entregado en un contrato de arras suele ser un porcentaje del precio total del inmueble, generalmente entre el 5% y el 10% del valor de la propiedad. Sin embargo, no hay una regla fija al respecto, y este porcentaje puede variar dependiendo de lo que se acuerde entre comprador y vendedor. Lo importante es que la cantidad sea suficiente para demostrar un compromiso serio por ambas partes y ofrecer una garantía sólida en caso de incumplimiento.

En principio, el comprador es quien asume el pago de las arras. Sin embargo, los gastos relacionados con la formalización del contrato, como la posible intervención de un notario o la redacción del documento por parte de un profesional, son generalmente negociables. Es importante que ambas partes acuerden estos puntos antes de firmar el contrato para evitar sorpresas o disputas posteriores.

¿Qué sucede con el dinero del contrato de arras?

El destino del dinero entregado en concepto de arras depende de si la operación se completa o no. Si la compraventa se formaliza correctamente, la cantidad entregada se descuenta del precio final de la propiedad. Si el comprador incumple, el vendedor se quedará con el dinero como compensación. Y si es el vendedor quien incumple, estará obligado a devolver el doble de la cantidad recibida.

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Tras firmar el contrato de arras, el comprador debe concentrarse en gestionar la hipoteca (si la necesita), realizar los trámites legales necesarios y preparar la escritura pública. El vendedor, por su parte, debe asegurarse de que toda la documentación del inmueble está en orden, como el certificado energético o el certificado de deuda pendiente.

Tributación de las arras

Las arras también tienen implicaciones fiscales. En caso de compra de una vivienda nueva, el comprador deberá abonar el IVA correspondiente junto con las arras. Para viviendas de segunda mano, el comprador deberá liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el precio final de venta, habiendo descontado las arras. Además, en caso de incumplimiento, las arras retenidas o devueltas también deben ser declaradas en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de quien las perciba o pierda.

El contrato de arras, en definitiva, es una herramienta clave para proteger tanto a compradores como a vendedores, y su correcta formalización asegura que la operación de compraventa se desarrolle de forma segura y transparente.