Cómo detectar a un moroso profesional

La morosidad en el alquiler, por desgracia, sigue muy presente en España. Sin ir más lejos, el año pasado los inquilinos dejaron a deber, de media, 7.608,34 euros, según el estudio sobre Morosidad en Arrendamientos Urbanos en España en 2023 elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos. Esta cifra refleja un incremento del 0,85% con respecto al año anterior.

Por este motivo, es necesario aprender a distinguir entre aquellos arrendatarios que no pueden hacer frente al pago de la renta de forma puntual, por causas como la pérdida de un empleo o un gasto imprevisto, de los que, directamente, se dedican de forma profesional a estafar a propietarios para dejar de pagar después de firmar el contrato.

El moroso profesional

El moroso profesional es lo que se suele denominar en el sector inmobiliario como un “inquiokupa”, una persona que, en lugar de acceder a una vivienda por la fuerza para su ocupación, como haría un okupa tradicional, lo hace a través de un contrato legal de arrendamiento para, al poco tiempo, dejar de pagar las mensualidades del alquiler. 

La morosidad supone un perjuicio para el propietario, que deja de percibir unos ingresos con los que contaba mensualmente y que además no puede disponer de su vivienda. A esto se suma el riesgo de desperfectos y destrozos que pueden producirse en la vivienda durante el tiempo que está siendo ocupada de forma completamente irregular por el moroso profesional. Además, desalojar a un moroso se convierte en un proceso muy complejo, ya que conocen las artimañas legales para demorar en el tiempo su expulsión. 

Las siete claves para detectar a un moroso profesional  

Un moroso profesional es un estafador especializado en presentarse como el inquilino ideal. Sin embargo, existen una serie de patrones que se repiten en este tipo de casos y que pueden resultar de gran utilidad para identificarlos.

1. Sin problemas económicos y con prisas: cuando un inquilino moroso trata con un propietario insiste en que tiene mucha prisa por entrar en la vivienda cuanto antes, generalmente con excusas como un traslado laboral o la matrícula de un hijo en un colegio. Lo hacen para tratar de que el arrendador se identifique con su situación e intente ayudarles. Además, aseguran que el dinero no es problema, y están dispuestos a pagar lo que corresponda, sin negociar bajadas de precio.
2. Pago de meses por adelantado: una de las estrategias más comunes es pagar varios meses por adelantado para aparentar solvencia y ganarse la confianza del propietario. Esta es una de las tretas más utilizadas, por lo que conviene no fiarse de este tipo de comportamientos. Para ello, lo mejor es ceñirse a lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, y solicitar un mes de fianza, que se debe depositar en el organismo correspondiente, y una garantía adicional si se considera necesaria.
3. Retrasos e irregularidades en la presentación de la documentación: es frecuente que los inquilinos morosos den largas a la hora de entregar la documentación solicitada por los propietarios, como un contrato de trabajo en vigor o las tres últimas nóminas. Además, en caso de presentarla, es habitual que carezca de coherencia o que falte algún documento que prometen adjuntar más adelante. De cualquier manera, suelen presentar un perfil socioeconómico muy bueno, para resultar más atractivos frente a otros candidatos.
4. Insistencia en cerrar el contrato de forma verbal: otro indicio es la insistencia del moroso profesional en formalizar el contrato de forma verbal, para no dejar ningún tipo de documento por escrito. Siempre se debe desconfiar de este tipo de prácticas e insistir siempre en la necesidad de formalizar el contrato con todas las garantías.
5. Insistencia en no cambiar de titularidad los suministros: otra señal de alerta es que el inquilino insista en dejar los suministros a nombre del propietario, en vez de realizar el cambio de titularidad, lo que puede ser un indicio de que pretende transferir deudas futuras al arrendador. Muchas veces tan solo se hace un cambio de la domiciliación bancaria y no del titular, lo que puede suponer un problema en caso de impago, ya que el responsable subsidiario de la deuda será el casero.
6. Más residentes de los que figuran en el contrato: también es habitual que el moroso profesional registre el contrato de alquiler a nombre de una sola persona y luego entre a vivir mucha gente al inmueble. Puede llegar a cederla e incluso a subarrendarla, por lo que el propietario deberá cerciorarse de que este tipo de prácticas queden claramente prohibidas en el contrato.
7. Excusas y dificultades para comunicarse con el inquilino: cuando un estafador profesional deja de pagar el alquiler, comienza dando excusas que puedan parecer convincentes, con el fin de alargar la situación y dilatar que el propietario pueda emprender medidas judiciales. En estos casos, también es habitual que existan dificultades para contactar con el inquilino, como que tenga el móvil siempre comunicando, apagado o fuera de cobertura.

Qué hacer ante un moroso profesional

Reclamación por escrito

Ante un inquilino que no paga, lo primero que deberá hacer el arrendador es tener una conversación para tratar de llegar a un acuerdo. De no producirse, deberá proceder a reclamar la deuda por carta, ya sea un burofax con certificación del contenido y acuse de recibo o un conducto o requerimiento notarial. En este documento, deberá exigir al inquilino que abone la deuda en un plazo determinado y advertir de que, de no hacerlo, acudirá a la vía judicial.

Reclamación por vía judicial

Si, como es de esperar en el caso de un moroso profesional, este no paga, el propietario deberá presentar una reclamación de la deuda por vía judicial lo antes posible. En este caso es importante saber que el inquilino no podrá paralizar el desahucio de la vivienda antes del juicio mediante pago previo si la notificación de la exigencia de pago se realizó treinta días antes de la presentación de la demanda judicial. En el caso de que el arrendador haya requerido al arrendatario para el pago por medios fehacientes, como un burofax, y hayan pasado más de 30 días sin producirse el pago, el arrendatario no podrá enervar el desahucio en vía judicial.

Cuando se reclama por vía judicial se puede exigir el pago de la deuda, solicitar el desahucio para poder recuperar la vivienda, o ambas. El arrendatario podrá responder oponiéndose a la demanda, que es una de las opciones más comunes, puesto que es la mejor forma de alargar el proceso e ir a juicio. El inquilino también tiene otras dos posibilidades: no oponerse a la demanda, en cuyo caso deberá abandonar la vivienda de forma voluntaria; o la enervación, que consiste en abonar la cantidad adeudada a cambio de mantener el contrato en vigor, aunque esta opción solo es posible si responde a la primera notificación por escrito antes de treinta días.

La ley de vivienda delata todavía más el proceso

La nueva Ley de Vivienda, del 26 de mayo de 2023, introdujo algunos cambios que han permitido dilatar aún más los procedimientos de desahucio en el caso de inquilinos en situación de vulnerabilidad. La nueva normativa establece la obligación de informar a las autoridades competentes en vivienda y asistencia social cuando exista un arrendatario vulnerable. Además, se debe proporcionar información sobre si la vivienda es la residencia principal del inquilino, si el propietario es considerado un "gran tenedor" y si el arrendatario se encuentra en una situación económica vulnerable.

En cualquier caso, el desalojo se acabará produciendo inevitablemente. En términos generales, el proceso legal de desahucio por falta de pago de un inquilino moroso puede demorarse entre seis y ocho meses. En concreto, el tiempo de espera medio es de 246 días. Además, en el caso de morosos profesionales, están familiarizados con las estrategias legales para prolongar al máximo su permanencia en el inmueble, lo que puede retrasar aún más la solución. Además, a lo que se demora el proceso de desahucio hay que sumar el tiempo que el propietario ha tardado en descubrir que su inquilino es un moroso profesional, ya que habitualmente suelen dar excusas e incluso pueden llegar a realizar pagos puntuales para aparentar normalidad y retrasar aún más que el arrendador emprenda medidas judiciales. Si se tiene en cuenta esto, puede llegar a alargarse hasta los dos años.